● news.bsdnet.hu

A budapesti irodapiac egyszerre került fordulópontra és bizonytalansági zónába. A koronavírus-járvány után felerősödő home office, az egymást követő válságok és a vállalati költségcsökkentések évei után ismét csökken az üresedés, miközben a prémium, korszerű, ESG-kompatibilis irodák iránti kereslet új lendületet kaphat. Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza szerint azonban a kép korántsem egyértelmű: miközben a gazdaságpolitikai fordulat és a szolgáltató szektor erősödése támogathatja a piacot, a mesterséges intelligencia középtávon már érdemi kockázatot jelenthet az irodakeresletre. Az irodapiac egyik legfontosabb mutatója továbbra is az üresedési ráta, hiszen ez jelzi, mennyire tudják a tulajdonosok és befektetők kiadni a rendelkezésükre álló területeket. Ha kevés az üres iroda, a bérbeadók alkupozíciója erősebb, a bérleti díjak emelésére is nagyobb mozgástér nyílik. Ha viszont sok a kihasználatlan terület, akkor a bérlők diktálhatnak, ami lefelé nyomhatja az árakat és rontja a beruházások megtérülését. A Magyar Nemzeti Bank Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint 2025 utolsó negyedévében a budapesti irodapiac üresedési rátája 12,5 százalék volt, ami 1,6 százalékpontos csökkenést jelentett éves alapon. A Budapest Research Forum frissebb adatai alapján 2026 első negyedévében az üresedés tovább mérséklődött, 12,0 százalékra. Ez már nincs messze a 13,3 százalékos historikus átlagtól, bár az elmúlt években a mutató rendkívül széles sávban, 5 és 22 százalék között mozgott. A piac tehát stabilizálódni látszik, de messze nem homogén. A 2012 és 2020 közötti időszakban a gazdasági növekedés erőteljesen támogatta az irodakeresletet. A vállalatok bővültek, több munkahely, több szolgáltatási tevékenység és nagyobb irodaterület-igény jelent meg a fővárosban. A 2020-as fordulatot azonban nemcsak a válságok sorozata hozta el, hanem a munkavégzés kultúrájának átalakulása is. A home office hirtelen nem kivételes lehetőség, hanem tömeges vállalati gyakorlat lett, ami sok cégnél csökkentette az irodaterület iránti igényt. Az elmúlt időszakban ugyanakkor láthatóan megtört a teljes távmunka lendülete. Egyre több vállalat rendeli vissza legalább részben az irodába a dolgozóit, mert a vezetők a személyes jelenléttől hatékonyabb működést, jobb együttműködést és erősebb vállalati kultúrát várnak. Ez magyarázhatja, hogy 2025-ben már csökkenni tudott a kihasználatlanság. A budapesti folyamatok nem lógnak ki a régiós trendekből. A home office terjedése és a válságok hatása a 2020-as években a legtöbb közép-kelet-európai irodapiacon növelte az üresedést. Tavaly azonban több régiós fővárosban is fordulat látszott, Pozsony kivételével jellemzően mérséklődött a kihasználatlanság. Budapest üresedési rátája nagyjából megegyezik Bukarest és Szófia szintjével, míg Pozsony ennél valamivel kedvezőtlenebb képet mutat. A régió legerősebb szereplője továbbra is Prága, ahol mindössze 5,9 százalékos üresedést mértek. Varsó szintén kedvezőbb helyzetben van Budapestnél, bár a prágai piac feszességét nem éri el. A fővárosi irodapiac tehát nem válságban van, hanem átrendeződésben. A következő időszak egyik legfontosabb kérdése, hogy a piac hogyan tudja kezelni az új fejlesztéseket. Az MNB adatai szerint 2025 végén 426 ezer négyzetméter irodaterület építése zajlott Budapesten. Ez a teljes meglévő állomány 9,6 százalékának felel meg, ami régiós összevetésben is jelentős volumen. Első ránézésre ez akár komoly kínálati nyomást is okozhatna, vagyis újra emelhetné az üresedési rátát. A kép azonban árnyaltabb, mert az épülő irodák jelentős részét kulcsrakész állapotban az állam vásárolja meg, és kormányzati intézmények költöznek majd beléjük. Ez rövid távon nem klasszikus piaci kínálatként jelenik meg, hanem inkább az állami bérlők költözésén keresztül hat a bérirodapiacra. Regős Gábor értékelése szerint ez önmagában nem okoz jelentős rövid távú sokkot. Hosszabb távon viszont már más lehet a helyzet. Az állami intézmények által elhagyott épületek egy része később piacra kerülhet, ami többletkínálatot generálhat. Csakhogy ezek az ingatlanok jellemzően régebbi, a mai bérlői elvárásoknak kevésbé megfelelő épületek. Sok esetben energetikailag, épületgépészetileg és használhatóság szempontjából is elmaradnak az újabb fejlesztésektől. Ez rámutat a budapesti irodapiac egyik legfontosabb törésvonalára: valójában nem egyetlen piacról beszélünk. Más kereslet mutatkozik a modern, jó lokációjú, energiahatékony, ESG-szempontoknak megfelelő irodaházak iránt, és egészen más a régebbi, korszerűtlenebb épületek esetében. A fiatalabb, jobb energetikai jellemzőkkel rendelkező irodaházakat könnyebb bérbe adni, míg a régebbi épületeknél tartósan magasabb üresedés várható. Ezen önmagában a gazdaságpolitikai fordulat sem változtat. Ha újabb szolgáltatóközpontok, multinacionális cégek vagy magas hozzáadott értékű tevékenységet végző vállalatok érkeznek Magyarországra, azok jellemzően nem a korszerűtlen épületeket keresik majd. A nemzetközi bérlőknek egyre fontosabb az energiahatékonyság, a fenntarthatósági megfelelés, a munkavállalói komfort és az épületminőség. Ezért a prémium szegmensben akár erősödő kereslet is kialakulhat, miközben a gyengébb minőségű irodák továbbra is nehezen találhatnak bérlőt. A piac tehát kettészakadhat: a jó irodákért verseny indulhat, a rosszabbak pedig funkcióváltásra kényszerülhetnek. Az elemzés szerint az irodapiac jövője szempontjából kulcskérdés, hogy az új gazdaságpolitikai irány mennyiben tér el a korábbitól. Az elemzés alapján a következő időszakban kevésbé iparfókuszú, inkább szolgáltatásorientált gazdaságpolitika jöhet, amely nem kizárólag keleti beruházásokra építene, hanem nagyobb szerepet szánna nyugat-európai és amerikai befektetőknek is. Ebben a modellben Lengyelország lehet a hivatkozási pont, ahol az elmúlt években a szolgáltató ágazatok látványos növekedést produkáltak. Magyarország számára ez azt jelenthetné, hogy több szolgáltatóközpont, üzleti szolgáltatási tevékenységet végző vállalat és magasabb hozzáadott értékű munkahely jelenhet meg. Ezek a cégek elsősorban Budapesten keresnek majd irodát, de kedvező esetben a nagyobb vidéki városok is profitálhatnak a folyamatból. Nemzetgazdasági szempontból ez szolgáltatásexportot jelent, vagyis ugyanúgy exportbevételt hozhat az országnak, mint az ipari termékek kivitele. Az irodapiac szempontjából pedig közvetlenül növelheti a keresletet. Ez a hatás azonban nem egyformán oszlik majd el a piacon. A szolgáltató szektorban működő nagyvállalatok jellemzően jó minőségű, modern, ESG-kompatibilis irodaterületeket keresnek. Ez azt jelenti, hogy a kereslet bővülése elsősorban a prémium és felső kategóriás irodaházakat támogathatja. Különösen fontos lehet a 2030-as határ, amikortól kizárólag zéró karbonlábnyomú irodaházakban működhetnek a vállalatok. Ez a prémium irodák iránti keresletet tovább növelheti, sőt bizonyos szegmensekben túlkeresletet is okozhat. Ha pedig valóban kevés lesz a megfelelő minőségű iroda, az új fejlesztéseket és a régebbi épületek korszerűsítését is ösztönözheti. Ez az építőipar számára is új lendületet adhat, különösen egy olyan időszakban, amikor a beruházási aktivitás több területen visszafogottabb volt. A korszerűsítési hullám elsősorban azoknál az épületeknél lehet reális, amelyek építésük idején „A” kategóriásnak számítottak, de ma már 10–15 évesek, és jelentős felújításra szorulnak. Ezek az irodaházak a teljes piac körülbelül kétharmadát adják. A fennmaradó egyharmadot „B” kategóriás irodák alkotják, amelyek egy része már nem biztos, hogy irodaként tudja megtalálni a helyét a piacon. Ezeknél a funkcióváltás lehet a racionális út: kollégium, lakóingatlan vagy szálloda is válhat belőlük. Ez mérsékelheti a kínálatot, és hozzájárulhat ahhoz, hogy az üresedési ráta akár 10 százalék alá csökkenjen. Új irodafejlesztések nagyobb volumenben ugyanakkor csak akkor indulhatnak el, ha a bérleti díjak is emelkednek, mert enélkül a beruházások megtérülése kérdéses marad. Vagyis az irodapiac jelenleg még nem szűk keresztmetszet, de a minőségi kínálat már hamarabb korláttá válhat. Az irodapiacra nemcsak a bérlői kereslet, hanem a finanszírozási környezet is erősen hat. Regős Gábor szerint az elmúlt hetekben a kockázati prémium kiárazódása miatt jelentősen csökkentek a hozamok: a 10 éves magyar állampapírhozam 7 százalék körüli szintről 5,8 százalékra mérséklődött. A kockázati megítélés javulása a forintot is erősítette, ami lazább monetáris politikát tehet lehetővé. Ez az irodaházak értékére pozitívan hat, mert a jövőbeli bérleti bevételek jelenértékét növeli. Kedvezőbb kamatkörnyezetben a régebbi épületek korszerűsítése is könnyebben térülhet meg, és az új irodaházak fejlesztése is vonzóbbá válhat. Az alacsonyabb kamatszint az ingatlanbefektetések versenyképességét is javíthatja, ami az ingatlanalapok hozamkilátásait kedvezőbbé teheti. A nagy bizonytalanságot ugyanakkor a mesterséges intelligencia jelenti. Az AI nemcsak az irodák üzemeltetését alakíthatja át, hanem ennél sokkal mélyebben érintheti azokat a szolgáltató ágazatokat is, amelyekre az új irodakereslet épülhetne. A szolgáltatóközpontoknál a mesterséges intelligencia egyik fő vállalati célja a költségcsökkentés lehet. Ez elsősorban a munkaerőigényt érintheti, hiszen bizonyos adminisztratív, elemző, ügyfélszolgálati vagy háttérfolyamatok részben automatizálhatók. Ha kevesebb dolgozóra van szükség, az kevesebb irodaterületet is jelenthet. Vagyis ugyanaz a szolgáltatási szektor, amely rövid távon keresletet hozhat a budapesti irodapiacra, középtávon az AI miatt már visszafoghatja a bővülést. Ez a piac egyik legfontosabb ellentmondása. (Borítókép: Az Agora Budapest modern irodaépületei. Fotó: Shutterstock) Mi lenne, ha a jövő nem csak történne veled, hanem te alakítanád? Ez a könyv segít felkészülni, sosem tapasztalt módon. Tedd meg az első lépést most. Kövesse az Indexet Facebookon is!