● news.bsdnet.hu

Óvatos optimizmus, romló finanszírozási környezet és továbbra is nyomott irodapiac jellemzi az amerikai kereskedelmi ingatlanpiacot a John Burns Research and Consulting és a CRE Daily legfrissebb, idei második negyedéves hangulatfelmérése szerint. A Burns + CRE Daily Fear and Greed Index továbbra is enyhe piaci bővülést jelez, de a befektetők többsége kivár: 71 százalékuk nem változtatott kitettségén, miközben a tőkéhez jutás érezhetően nehezebbé vált. A kereskedelmi ingatlanpiaci befektetők hangulata továbbra sem fordult át pesszimizmusba az Egyesült Államokban, de a lendület érezhetően gyengült. A John Burns Research and Consulting és a CRE Daily közös, 2026 második negyedéves Fear and Greed Indexe 56 ponton áll a 100-as skálán, ami még mindig enyhén bővülő piacot jelez, de az előző negyedévhez képest kismértékű visszaesést jelent. Az index értelmezése szerint az 55 pont feletti érték már inkább expanziót, vagyis „greed” állapotot mutat, míg a 45 pont alatti szint zsugorodó, félelemmel jellemezhető piacot jelez. A 45 és 55 pont közötti tartomány inkább kiegyensúlyozott, stagnáló környezetet jelent. A mostani 56 pontos érték tehát azt mutatja, hogy az optimizmus messze nem általános. A jelentés 508 kereskedelmi ingatlanpiaci szereplő válaszaira épül, 2026. május 4. és május 25. között készült. Négy fő szektort vizsgált: a többcsaládos bérlakásokat, az ipari-logisztikai ingatlanokat, a kiskereskedelmi ingatlanokat és az irodapiacot. A legjobb befektetői megítélése továbbra is az ipari-logisztikai szektornak van Amerikában. Az ipari ingatlanokra számított Fear and Greed Index 60 ponton áll, amivel ez a legerősebb szegmens a vizsgált kereskedelmi ingatlanpiaci kategóriák között. A többcsaládos bérlakás-szektor 58 ponttal, a kiskereskedelmi ingatlanpiac pedig 57 ponttal szintén az enyhén bővülő tartományban van. Az irodapiac viszont továbbra is kilóg lefelé: az irodák indexértéke mindössze 47 pont, vagyis ez a szegmens lényegében stagnálás közelében áll. Bár az irodapiac értékvesztése már nem olyan drámai, mint a korábbi negyedévekben, a befektetői bizalom továbbra is visszafogott. Ez nem meglepő: az amerikai irodapiacot továbbra is nyomás alatt tartja a hibrid munkavégzés, a kihasználatlanság, a lejáró hitelek problémája és a magasabb kamatkörnyezet. A jelentés alapján az irodaszektorban továbbra is több a kockázat, mint a lehetőség, legalábbis a befektetők többségének szemében. A felmérés egyik legfontosabb üzenete, hogy a befektetők többsége egyelőre nem növeli érdemben kereskedelmi ingatlanpiaci kitettségét. A válaszadók 71 százaléka azt jelezte, hogy jelenleg tartja meglévő pozícióit, vagyis nem növeli és nem is csökkenti kitettségét. Ez a felmérés történetének egyik legmagasabb kivárási aránya. Mindössze 20 százalék növelte aktuálisan a kitettségét, miközben 9 százalék csökkentette azt. Ez önmagában nem jelent pánikot, de azt igen, hogy a piac jelentős része egyelőre nem lát elég erős jelzést a nagyobb volumenű vásárlásokhoz. A jelentésben szereplő befektetői kommentárok alapján a kivárás fő okai között Több piaci szereplő szerint a befektetők készek lennének vásárolni, de ehhez legalább több hónapnyi kedvező hírre, stabilabb makrokörnyezetre és kiszámíthatóbb finanszírozási feltételekre lenne szükség. Érdekes kettősség látszik a jelenlegi és a várható befektetési stratégiák között. Miközben a jelenlegi aktivitás visszafogott, a következő hat hónapra nézve valamivel több az optimizmus. Szektoronként jelentős eltérések vannak: a többcsaládos bérlakások esetében a várakozási index 70 pont, az ipari és a kiskereskedelmi ingatlanoknál 68-68 pont, míg az irodáknál csak 51 pont. Ez azt mutatja, hogy a befektetők többsége a lakó-, ipari és kiskereskedelmi szegmensben inkább növelné kitettségét, az irodapiacon viszont továbbra is rendkívül óvatos. A teljes jelentés egyik legfontosabb fordulata a finanszírozási környezet romlása. A tőkéhez jutás indexe 42 pontra esett vissza a második negyedévben, az előző negyedévi 52 pontról. Ez már egyértelműen azt jelenti, hogy több befektető tapasztal nehezebb finanszírozási feltételeket, mint javulást. A válaszadók 30 százaléka szerint a tőkéhez jutás nehezebbé vált 2026 második negyedévében az előző negyedévhez képest. 50 százalék változatlan helyzetről számolt be, míg mindössze 15 százalék szerint lett könnyebb a finanszírozáshoz való hozzáférés. A romlás minden vizsgált szektorban megfigyelhető: az irodapiac áll a legrosszabbul, ahol a tőkéhez jutási index csak 37 pont. A többcsaládos lakóingatlanoknál 41 pont, a kiskernél 44 pont, az ipari ingatlanoknál pedig 46 pont az érték. Vagyis még a legerősebbnek tartott ipari szektorban is többen érzékelnek szigorodó finanszírozási feltételeket. A jelentés szerint a hosszú lejáratú fejlesztési hitelek költsége szorosan kapcsolódik a 10 éves amerikai állampapírhozamhoz, amely 2026 második negyedévében emelkedett. Ennek hátterében az inflációs nyomás erősödése , az olajárak emelkedése és a geopolitikai kockázatok állnak. A magasabb hozamkörnyezet közvetlenül növeli az ingatlanbefektetők hitelköltségét. A következő hat hónapra azonban egyik szektorban sem várnak jelentős értéknövekedést. Az ipari, kisker- és irodaszektor esetében a befektetők lényegében stagnáló eszközértékekkel számolnak, míg a a többcsaládos bérlakások esetében enyhe csökkenést várnak. A jelentés külön foglalkozik a build-to-rent szegmenssel is, vagyis azokkal a családi házas bérlakás-fejlesztésekkel, amelyeket kifejezetten bérbeadási céllal építenek. A felmérés szerint a többcsaládos bérlakás-befektetők 26 százaléka aktív, vagy vizsgálta aktívan a BTR-lehetőségeket az elmúlt 24 hónapban. Az ipari befektetőknél ez az arány 19, a kiskernél 18, az irodapiaci szereplőknél 11 százalék. A BTR-szegmensben azonban komoly bizonytalanságot okozott az amerikai lakáspolitikai szabályozás körüli vita . A jelentés szerint a szabályozási bizonytalanság miatt a BTR-kitettséggel rendelkező befektetők 63 százaléka szünetelteti az új BTR-beruházásokat. Közülük 35 százalék úgy állította le a fejlesztéseket, hogy nem csoportosít át tőkét más szegmensbe, 8 százalék a többcsaládos bérlakások irányába terelné a forrásokat, 20 százalék pedig más befektetési célpontot keresne. A jelentés egyik érdekes mellékszála a mesterséges intelligencia használata. A válaszok alapján az AI már nem marginális kísérlet a kereskedelmi ingatlanpiacon: a befektetők többsége valamilyen formában használja. A Burns + CRE Daily Fear and Greed Index összképe alapján az amerikai kereskedelmi ingatlanpiac nem pánikban van, de távol áll a lendületes fellendüléstől. Az index 56 pontos értéke enyhe bővülést jelez, miközben a részadatok inkább óvatosságra utalnak. A befektetők többsége kivár, a tőkéhez jutás nehezebb lett, a magas kamatkörnyezet nyomás alatt tartja a tranzakciókat, és az inflációs kockázatok miatt sokan magasabb hozamot várnak el. Az ipari és kiskereskedelmi szektor viszonylag stabil, a a többcsaládos bérlakások továbbra is vonzóak, de értékei csökkennek, az irodapiac pedig továbbra is a leggyengébb láncszem. A következő hónapok kulcskérdése az lesz, hogy Amíg ezekben nincs áttörés, addig a piac fő állapota várhatóan a kivárás marad: a befektetők figyelnek, számolnak, de csak óvatosan lépnek. A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images