● news.bsdnet.hu

A Láng Negyed Budapest egyik legnagyobb rozsdaövezeti ingatlanfejlesztéseként indul el. Pontosan milyen funkciók épülnek, és mitől lesz ez több egy hagyományos lakóparki fejlesztésnél? A Láng Negyed helyszíne a volt Láng Gépgyár 8,2 hektáros területe Budapest XIII. kerületében, a Váci út mentén, közel az Árpád hídhoz, a Duna Arénához. Nem egy zárt lakópark létrehozása a célunk, hanem egy vegyes funkciójú, városszövetbe illeszkedő új városi alközpont kialakítása. A fejlesztésben összesen 2607 lakást tervezünk, amely több ütemben, várhatóan 2031-ig épül meg. Emellett ütemezetten mintegy 70 ezer négyzetméternyi irodaterület valósul meg, amelyből körülbelül 10 ezer négyzetméter kereskedelmi funkciót kap. Ennek közel a felét vendéglátóegységek számára is alkalmassá teszünk, hogy ne utólag kelljen például speciális gépészetet beszerelni. A koncepció egyik központi eleme a két hektáros, szabadon használható park, amely közösségi térként működik majd. Ide futópályát, tanösvényt és olyan emlékpontokat is tervezünk, amelyek a terület ipartörténeti múltját mutatják be. Emellett az egyes épülettömbökön belül 1500-2000 négyzetméteres belső kertek is létrejönnek. A Láng Gépgyár története a magyar ipar egyik meghatározó fejezete, ezért számunkra az ipari örökség nem pusztán háttértörténet, hanem identitásképző elem. Három meglévő, műemléki épületet megőrzünk és új funkcióval töltünk meg. A műemléki területen valósul meg egy történelmi jelentőségű beruházás is: a fejlesztés fog otthont adni a World Aquatics új, multifunkcionális székházának is, amely az egykori kazánkovács műhely ipari örökségének átalakításával zajlik. Ennek a projekt egészére nézve jelentős presztízs- és identitásképző hatása van, egy ilyen nemzetközi szervezet központja erősíti a Láng Negyed láthatóságát, és hozzájárul ahhoz, hogy a terület ne egyszerűen új lakó- és irodafejlesztésként, hanem önálló karakterrel rendelkező városi alközpontként jelenjen meg. A projektet tehát két fő gondolat határozza meg, egyrészt a terület ipari múltjának megőrzése és újraértelmezése, másrészt egy az élhető, emberközpontú, többféle városi funkciót egyesítő környezet megteremtése. Egy ekkora városfejlesztési projekt gyakran komoly vitákat vált ki, a Láng Negyed esetében viszont a beruházás az önkormányzat, a helyi kerületi főépítész és a szakma támogatását is élvezi. Milyen kompromisszumokra, közösségi funkciókra és városrészszintű vállalásokra volt szükség ehhez? Egy ilyen léptékű fejlesztésnél nem lehet kizárólag beruházói fejjel gondolkodni. A Láng Negyed nem egy önálló telken megvalósuló, elszigetelt lakónegyed, hanem a városrész fejlődését is formáló beruházás, ezért már az előkészítés korai szakaszában arra törekedtünk, hogy a kerület, a főváros és a szakmai fórumok szempontjai is érdemben megjelenjenek a tervekben. Ez a gyakorlatban hosszabb és sokszereplős egyeztetési folyamatot jelentett. A koncepciót több körben bemutattuk, visszajelzéseket kaptunk, majd ezek alapján módosítottuk a terveket. Egy ekkora projektnél ez nem pusztán formai kérdés, ha egy elemhez hozzányúlunk, az a közlekedésre, a közművekre, a zöldfelületekre, az épülettömegekre vagy az ütemezésre is hatással van. Az előkészítés így hosszabb lett, de a végeredmény megalapozottabb és jobban illeszkedik a környezetéhez. A jelenlegi engedélyes koncepció a kerületi konzultációs tervtanács és az országot építészeti tervtanács támogatásával valósul meg. A közösségi vállalások közül a legfontosabb a fejlesztés központi elemeként megvalósuló, szabadon használható park, valamint azok az új gyalogos és közterületi kapcsolatok, amelyek nemcsak az itt lakókat, hanem a környéken élőket és dolgozókat is kiszolgálják majd. Emellett az épületeken belül és kívül is olyan közösségi tereket alakítunk ki, amelyek a mindennapi használatot segítik, nem pusztán látványelemként működnek. A 2600 lakás legalább 5-6 ezer új lakót, az irodák pedig jelentős számú munkavállalót hozhatnak a környékre. Van elég szociális intézmény, óvoda stb., ami el tudja látni ezt a mennyiségű embert? Mennyire reális itt a 15 perces város koncepciója? A lokáció ebből a szempontból kiemelkedő. A közvetlen környezetben, néhány perces távolságon belül bölcsőde és óvoda is található, a XIII. kerületi önkormányzattal pedig az első pillanattól egyeztettünk arról, mire van szüksége a városrésznek. A projekthez településrendezési szerződés is kapcsolódik, amelyben elsősorban olyan infrastrukturális fejlesztések szerepelnek, amelyek a környék egészének működését javítják. Ezek közé tartozik többek között a kerékpárutak és gyalogos-átkelőhelyek fejlesztése, a Forgách utca meghosszabbítása, a Váci úti szervizút megújítása, valamint a Rákos-patak menti kerékpárút és az Esztergomi út fejlesztése. A közműfejlesztés szintén kulcskérdés. A budapesti hálózat sok tekintetben túlterhelt, ezért ma már egy ekkora léptékű beruházásnál a fejlesztőnek is jelentős közmű- és infrastruktúra-fejlesztésekkel kell számolnia. Nem egyszerű pénzbeli hozzájárulásról van szó, a város és az önkormányzat számára az a lényeges, hogy a szükséges munkák ténylegesen megvalósuljanak. Hol tart most a beruházás ütemezése, és mikor költözhetnek be az első lakók? Az első ütem átadását 2028 decemberére tervezzük. Ez összesen 1060 lakóingatlant jelent, ezen belül az értékesítés már megkezdődött az első, 487 lakásos részütemben. A belső ütemtervünk ennél szigorúbb, de a nyilvánosan vállalt határidővel óvatosan és felelősen kalkulálunk. Milyen építési-, épületenergetikai megoldásokra érdemes számítani? A geotermikus energia használatát részletesen megvizsgáltuk, de a vizsgálatok alapján a terület adottságai nem teszik lehetővé ennek hatékony és gazdaságos alkalmazását. Ezért a lakóingatlanok esetében alapvetően távhővel, az irodáknál pedig levegő-víz hőszivattyús rendszerekkel számolunk. Az irodáknál különösen fontos ESG-szempont volt, hogy az épületek fosszilis energiafelhasználás nélkül működjenek. Az előregyártott technológia mellett viszont egyértelműen letettük a voksunkat. Ennek fő előnye a gyorsaság, a kiszámíthatóság és a minőségbiztosítás. Az előkészítési idő hosszabb, mert külön gyártmánytervezésre és részletes modellezésre van szükség, de ezt követően a szerkezetépítés lényegesen gyorsabban és kontrolláltabban haladhat. A belső kialakításnál is az volt a cél, hogy a vevő ne egy félkész lakást kapjon. A fürdőszobákat és a konyhákat is beépítve adjuk át, mert ezek a legidőigényesebb és legtöbb kockázatot hordozó belsőépítészeti elemek. Így a lakások magasabb készültségi fokon, egységesebb minőségben kerülhetnek a vevőkhöz. Milyen lakásmixszel indul a projekt, és mennyire különülnek el a befektetői, illetve a saját célra vásárló célcsoportok? A 2607 lakásos volumen lehetőséget ad arra, hogy ne egyetlen célcsoportra optimalizáljunk. A lakásmixben megjelennek a befektetői szempontból vonzóbb kisebb lakások, de a nagyobb, családi igényeket kiszolgáló ingatlanok is. A fő szempont az élhetőség. A lakások tervezésénél a használhatóságra és az értékállóságra is figyeltünk. Beépített fürdőszobát, magas minőségű szanitereket, teljes konyhát, első osztályú gépeket, árnyékolást és smart technológiai előkészítést adunk. Olyan részletekre is figyeltünk, amelyek elsőre kevésbé látványosak, de a mindennapi használatban sokat számítanak, ilyen például a megfelelő hálózati lefedettség vagy a páramentesítés kérdése. Azt szeretnénk, hogy a lakások ne csak átadáskor legyenek vonzóak, hanem hosszabb távon is jól használhatóak maradjanak. A társasházakban közösségi terek is lesznek. Minden épületben kialakítunk egy több mint 100 négyzetméteres, foglalható közösségi helyiséget, ahol például családi eseményeket, vagy kisebb összejöveteleket lehet tartani. A projektben jelentős mennyiségű iroda is épül, miközben a budapesti irodapiac nem a legszebb napjait éli. Számítanak arra, hogy a Váci úti korridor lassanként elöregedő épületeit a bérlők lecserélik a hasonló lokációjú új irodákra? Az irodapiac jelenleg valóban kiváró és a bérlők egy része most inkább hosszabbít, mint költözik. Ugyanakkor a kereslet nem tűnt el, csak átalakult. Ma már sokkal fontosabb, hogy egy irodaház milyen energiahatékonyságot, ESG-megfelelést, üzemeltetési költséget, munkavállalói élményt és szolgáltatási környezetet tud nyújtani. A Váci úti irodafolyosó továbbra is Budapest egyik legerősebb lokációja, de az épületállomány egy része fokozatosan eléri azt a kort, amikor a bérlőknek már érdemes mérlegelniük a váltást. Mi arra számítunk, hogy a következő években a korszerűbb, fenntarthatóbb és hatékonyabban üzemeltethető épületek irányába lesz elmozdulás, különösen azoknál a nemzetközi cégeknél, ahol az ESG-szempontok már vállalati szinten is mérhetők. Ezért építettük fel úgy az irodai terméket, hogy minősítésben és műszaki tartalomban is versenyképes legyen. A BREEAM Excellent, a WELL Gold, az Access4You Gold minősítés és a LETI- életciklus-elemzés mind azt szolgálja, hogy az épület megfeleljen a következő évek bérlői elvárásainak. Az első irodai ütemben mintegy 22 ezer négyzetméter valósul meg, ebből körülbelül 18 800 négyzetméter lesz a hasznos bérbeadható terület. Spekulatív fejlesztésként indulunk, de az ügynökségekkel folytatott egyeztetések alapján már most jelentős érdeklődést látunk: nagyságrendileg 16 ezer négyzetméterre van aktív tárgyalás vagy élő keresés. Ez természetesen nem azonos a lekötött területtel, de azt mutatja, hogy a lokáció és a termék iránt van piaci figyelem. A lakásárak magasak, a finanszírozás továbbra is érzékeny kérdés, a vevők pedig egyre tudatosabban mérlegelik a hozamot, az értékállóságot és a likviditást. Milyen befektetői logika mellett lehet ma vonzó egy ilyen fejlesztés? A befektetők számára ma az egyik első kérdés, hogy az ingatlan hogyan viszonyul a pénzpiaci alternatívákhoz. A magas kamatkörnyezet az elmúlt években sok tőkét elszívott az ingatlanpiactól, de a hozamkilátások változásával az ingatlan ismét versenyképesebb alternatívává válhat, különösen olyan projektek esetében, ahol a lokáció, a bérbeadhatóság és a hosszabb távú értékállóság egyszerre jelenik meg. A Láng Negyed befektetési szempontból elsősorban a lokáció, a komplexitás és az értékállóság miatt lehet érdekes. A közvetlen metrókapcsolat, a Váci úti irodafolyosó közelsége, a vegyes funkciók és a jelentős zöldfelületi arány olyan környezetet teremthetnek, amely hosszabb távon is támogatja a likviditást és a bérbeadhatóságot. A beruházás honlapján létrehoztunk egy kalkulátort is, amely a várható értéknövekedést modellezi. A saját, konzervatívnak tekintett hosszabb távú becsléseink évi 8 százalékos értéknövekedéssel számolnak, de ezt természetesen nem garanciaként, hanem piaci feltételezéseken alapuló várakozásként kell kezelni. A 8 százalékos növekményt az MNB által közzétett adatok alapján határoztuk meg, ez az elmúlt 18 év országos lakásárindex növekedésének átlaga. Viszonyításképpen: az előző évhez képest 26%-os értéknövekedés történt a budapesti újépítésű ingatlanpiacon. A befektetői döntés ugyanakkor nemcsak az árnövekedésről szól, legalább ilyen fontos a kiadhatóság, az alacsonyabb utólagos ráfordítás és a használhatóság. Ezért adjuk a lakásokat beépített fürdőszobával, konyhával, Miele gépekkel, árnyékolással és olyan műszaki megoldásokkal, amelyek csökkenthetik a későbbi üzemeltetési és kiadási kockázatokat. Egy ekkora rozsdaövezeti beruházásnál a megtérülés nemcsak az ingatlanértékesítésen múlik, hanem az infrastruktúrán, az ütemezésen, a finanszírozáson és a környező városszövet felértékelődésén is. Ma melyik jelenti a legnagyobb gazdasági kockázatok: a kivitelezési költségek, a szabályozási környezet, a kereslet ingadozása vagy a finanszírozási feltételek változása? Egy ekkora projekt előkészítése és menedzselése folyamatos előre gondolkodást igényel. Nem elég a főbb piaci trendeket figyelni, a legapróbb műszaki, pénzügyi és szabályozási részleteket is kézben kell tartani. Ha a lánc egyik eleme kiesik, annak komoly pénzügyi következménye lehet. Jelenleg három szintet figyelünk folyamatosan. Az első a nemzetközi makrogazdasági környezet. Az energiaárak, a kamatszintek, az árfolyamok és a finanszírozási költségek közvetlenül hatnak a fejlesztési modellre, az építési költségekre és végső soron az értékesítési árakra is. A második a hazai gazdasági és szabályozási környezet. Most egy pozitív várakozásokkal teli, de sok szempontból még kiváró időszakban vagyunk. A befektetői bizalom javulása, az esetleges tőkebeáramlás vagy az EU-s források kérdése mind befolyásolhatja a piacot, de amíg ezek nem tisztázódnak, sok szereplő halogatja a döntéseit. A harmadik szint a végfelhasználói kereslet. Heti rendszerességgel figyeljük, mit kérdeznek a vevők, mitől tartanak, milyen szempontok alapján döntenek. Jelenleg a legnagyobb kihívásnak a beruházói és befektetői inaktivitást látom, sok a pozitív várakozás, de emiatt sokan még nem lépnek. A cég 100 milliárd forintos kötvénykibocsátással finanszírozza a projektet, ami a magyar ingatlanpiacon is kiemelkedő méretű tranzakció. Miért bizonyult ez megfelelőbb megoldásnak a hagyományos projekthitelnél, és milyen plusz kötelezettségeket jelent a transzparencia, a riportálás és a befektetői megfelelés oldalán? Egy ekkora volumenű fejlesztés pénzügyileg fejnehéz. A tervezés, a kármentesítés, a régészeti munkák, az előregyártás előkészítése, az infrastruktúra-fejlesztés és a nyersanyagok jelentős forrást igényelnek már a projekt elején. A hagyományos projekthitel, amely jellemzően 30 százalékos előértékesítéshez kötött, egy 2607 lakásos, összefüggő fejlesztésnél nehezen illeszthető a beruházási logikához. Ezért volt vonzó a kötvényfinanszírozás rugalmassága. Korábban külföldi piacon is vizsgáltuk ennek lehetőségét, majd a tapasztalatok alapján sokkal erősebb előkészítéssel, szakértők bevonásával és befektetői egyeztetésekkel a hazai piacon mentünk tovább. Az idei év első szakaszában 100 milliárd forint összegű kötvénykibocsátást hajtottunk végre. Ez a magyar ingatlanpiacon kiemelkedő méretű tranzakció volt. Az ötéves kötvény, negyedéves kamatfizetéssel, megfelelő biztosítéki rendszerrel elnyerte a befektetők bizalmát. Az értékpapírt főként intézményi befektetők jegyezték. A konstrukció szigorú riportálási és megfelelési kötelezettségekkel jár, de ez a transzparencia a projekt nyomon követését is erősíti. A vevő befizetéseket pedig szigorú szabályozási és pénzügyi mechanizmusok védik — a kötvénykonstrukció biztosítéki rendszere és a projekt-finanszírozási struktúra együttesen biztosítja, hogy a tervek szerinti kivitelezés mellett a vevői befizetések is szabályozott formában nyomon követhetők és védettek legyenek. A cikk megjelenését a Láng Negyed támogatta. Címlapkép és portrék forrása: Portfolio - Kaiser Ákos, látványtervek: Láng Negyed A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ