● news.bsdnet.hu

Múlt heti cikkünkben arról írtunk , milyen szigorításra számít a piac az Otthon Start Program elérhetősége esetében. Becsei András és Incze Zsombor friss tanulmánya a Gazdaság és Pénzügy friss számában ennél jóval messzebbre mutat: a kamattámogatási programokat szükségtelenné tevő euróbevezetés hatásait mutatja be jóval szélesebb kitekintéssel Amikor a kamatszint helyettesíti a támogatást: az euró lakáspolitikai és fixkális következményei címmel. A szerzők érvelése szerint a lakhatás megfizethetősége Magyarországon nem egyszerűen ciklikus probléma, hanem mélyen strukturális kérdés. A hazai piac történetileg tőkeszegénynek bizonyult, és önmagában szinte soha nem volt képes elegendő mennyiségű, hosszú lejáratú, alacsony kamatozású, hazai fizetőeszközben denominált forrást biztosítani a lakáshitelezéshez. A megfizethető otthonteremtés ezért minden korszakban valamilyen intézményi megoldást igényelt: Magyarország évtizedek óta az Európai Unió egyik legösszetettebb, államilag finanszírozott lakáshitel-támogatási rendszerét működteti. Ide sorolhatók a rendszerváltás előtti kedvezményes kölcsönök, az első Fidesz-kormány által bevezetett támogatott konstrukciók, valamint a jelenlegi programok, köztük a CSOK Plusz és a 2025-ben indult Otthon Start Program. Ezek közös logikája, hogy az állam a magasabb piaci finanszírozási költségek és az ügyfeleknek kínált kedvezményes kamatok közötti különbséget közpénzből fizeti meg. A jelenlegi támogatott hitelek esetében ez különösen látványos: miközben a piaci hozamkörnyezetet például 6 százalék körüli állampapírhozamok jellemzik, az ügyfelek jellemzően 3 százalékos fix kamattal vehetnek fel lakáshitelt. A különbözetet az állam állja, ennek költségvetési terhe pedig rendkívül jelentős. A lakáspolitikai kiadások 2022-ben – 2024-es árakon számítva – megközelítették a 800 milliárd forintos csúcsot. Bár a terhek azóta némileg mérséklődtek, a 2026-os költségvetési tervek is beszédesek: a lakástámogatásokhoz kötődő felhalmozási és működési kiadások együttesen közel 438 milliárd forintot tesznek ki, emellett a babaváró támogatás önmagában további mintegy 277 milliárd forintot emészt fel. Ezek a programok a jogosultak számára valóban megkönnyítik a lakáshoz jutást, hosszú távon azonban folyamatos és jelentős költségvetési kötelezettséget jelentenek, szűkítik a fiskális mozgásteret, és prociklikus hatásuk miatt a lakáspiaci árakat is felfelé hajthatják. A támogatási rendszer szociális célzottsága sem problémamentes: a bőkezű kedvezmények növelik a keresletet, miközben a lakáskínálat rövid távon korlátozott. Ennek következtében az állami támogatás egy része beépülhet az árakba, ami különösen azok helyzetét rontja, akik nem jogosultak a kedvezményes konstrukciókra. Nem véletlen, hogy az Otthon Start Program esetében az állam már kénytelen volt maximálni a megvásárolható ingatlanok vételárát. További ellentmondás, hogy a támogatott hitelek teljes társadalmi költsége – az állami hozzájárulást, valamint az adminisztratív és intézményi terheket is figyelembe véve – gyakran magasabb lehet, mint a tisztán piaci alapú kölcsönöké. A magyar lakásfinanszírozás története ugyanakkor azt is megmutatja, hogy létezett olyan korszak, amikor a kedvező kamatkörnyezet nem közvetlen állami támogatásból fakadt. Az első világháború előtt, az aranystandard idején a korona aranyhoz kötött értéke hiteles és stabil monetáris keretet biztosított. Ennek köszönhetően a magyar zálogleveleket külföldi befektetők tömegesen vásárolták, jellemzően 4–5 százalékos kamatláb mellett. Ez a történelmi példa azt bizonyítja, hogy egy stabil, nemzetközileg hiteles valutarendszer képes állami beavatkozás nélkül is alacsonyabb finanszírozási költségeket teremteni. Amikor azonban sem jelentős állami forrás, sem külföldről érkező, hazai devizában denominált finanszírozás nem állt rendelkezésre, a rendszer a harmadik útra, a devizahitelezésre kényszerült. Ez nem csupán a 2000-es évek közepének ismert problémája volt: már a két világháború között is hasonló helyzet alakult ki. Az első világháborús infláció után a külföldi befektetők elvesztették bizalmukat a hazai pénzben kibocsátott papírok iránt, ezért a magyar pénzintézetek angol fontban és amerikai dollárban bocsátottak ki zálogleveleket 7-8% közötti kamatozással. Ennek a modellnek a gazdasági világválság és az 1931-es fizetési moratórium vetett véget. E három történelmi út – a költségvetési támogatás, a stabil külső monetáris horgony és a devizahitelezés – egyaránt ugyanarra az alapproblémára mutat rá: a magyar kötvény- és tőkepiac korlátozott mérete miatt a hosszú lejáratú lakáshitelek tisztán hazai piaci alapon nem finanszírozhatók kellő volumenben és megfizethető áron. A kérdés ezért az, hogy létezik-e olyan intézményi megoldás, amely a költségvetés tartós terhelése és a devizahitelezés kockázatai nélkül biztosít kedvező kamatkörnyezetet. A kutatás szerint erre az euró bevezetése adhat választ. Becsei András és Incze Zsombor friss empirikus elemzése azt vizsgálta, hogyan viszonyulnak a magyar lakáshitelkamatok a régiós euróövezeti versenytársak kamatszintjéhez. Kontrollcsoportként Szlovákiát, Szlovéniát és Horvátországot választották, mivel ezek az országok történelmi és gazdasági szempontból hasonló kihívásokkal szembesültek, mint Magyarország, ám már bevezették az eurót. A kutatás középpontjában az úgynevezett mesterséges kamatkonvergencia áll. Ez azt jelenti, hogy a magyar kamatszint nem természetes, piaci folyamatok eredményeként zárkózott fel az euróövezeti országokéhoz, hanem célzott állami beavatkozással, az Otthon Start Program révén. A szerzők a közgazdaságtanban széles körben alkalmazott „különbségek különbsége” (DiD) módszertant használták, és a 2023 augusztusa és 2025 novembere közötti időszak adatait elemezték. Az összehasonlítás a Magyar Nemzeti Bank és az Európai Központi Bank statisztikáira épült, és az Otthon Start Porgram bevezetése előtti, illetve utáni kamattrendeket vetette össze. Az eredmények szerint Magyarország a program előtt markánsan elkülönült a régiótól. A hazai lakáshitelpiacot magasabb kamatszint, magasabb infláció és nagyobb kilengések jellemezték, miközben Szlovákia, Szlovénia és Horvátország viszonylag homogén és stabil képet mutatott. A modellezés alapján a támogatás bevezetése előtt a magyar és a régiós euróövezeti lakáshitelkamatok között átlagosan 2,96 százalékpontos különbség volt a magyar hitelfelvevők kárára. Az Otthon Start Program ezt a hátrányt gyakorlatilag eltüntette. A kutatók számításai szerint a program önmagában több mint 3 százalékponttal csökkentette a hazai finanszírozási költségeket. A statisztikai tesztek alapján az OSP által kínált, jellemzően 3 százalékos kamatszint már nem különbözik érdemben a szomszédos euróövezeti országok piaci lakáshitelkamataitól. Másként fogalmazva: amit Magyarország ma jelentős költségvetési ráfordítással ér el, azt Szlovákia, Szlovénia és Horvátország piaci alapon, az euróövezeti tagság révén biztosítja. Ezt mutatta be egyébként alábbi ábránk 2025 szeptemberében , vagyis az Otthon Start Program indulásának a hónapjában: Ez a megállapítás különösen fontos a lakáspolitikai gondolkodás szempontjából. Az euró bevezetése ugyanis nem egyszerűen a fizetőeszköz cseréjét jelentené, de a jelzálogpiac intézményi környezetének átalakulását is. A közös valuta révén Magyarország egy tőkegazdagabb, likvidebb, stabilabb és alacsonyabb kamatkörnyezetet biztosító pénzügyi térség részévé válna. Ez megteremtené annak lehetőségét, hogy a hosszú lejáratú lakásfinanszírozás ne állami kamattámogatásokon, inkább piaci forrásokon alapuljon. A régiós példák ezt támasztják alá: Az euró bevezetésével szembeni egyik leggyakoribb érv az önálló monetáris politika elvesztése. A magyar tapasztalatok azonban árnyalják ezt az állítást. Az elmúlt évtizedek válságos és nyugodtabb időszakai során Magyarország csak korlátozottan tudta kihasználni a saját fizetőeszköz elméleti előnyeit. A monetáris lépések turbulens időszakokban gyakran nem tompították, hanem inkább felerősítették a gazdasági sokkhatásokat. Eközben a magyar gazdaság kereskedelmi, pénzügyi és intézményi kapcsolatai révén de facto már szorosan kötődik az euróövezethez, így a kettős valutarendszer fenntartása egyre kevesebb tényleges előnnyel jár. Az euróövezeti tagság ugyanakkor nem oldana meg automatikusan minden lakáspiaci problémát. A szlovák és horvát tapasztalatok arra is figyelmeztetnek, hogy az olcsó és stabil hitelek lakáspiaci túlfűtöttséget, túlzott árnövekedést és eladósodási kockázatokat okozhatnak. Ezeket a veszélyeket erős prudenciális szabályozással kell kezelni, például a jövedelemarányos törlesztési mutató és a hitelfedezeti mutató megfelelő korlátozásával. Mindezek alapján az euró bevezetése Magyarországon jóval túlmutatna a pénznemváltáson. A közös valuta önálló lakáspolitikai eszközként működhetne: olyan piaci alapú, stabil és hosszú távon fenntartható kamatkörnyezetet teremthetne, amely csökkenti az állami támogatási kényszert, mérsékli a költségvetési kockázatokat, és az adófizetők pénzének folyamatos felélése nélkül javítja a lakáshoz jutás feltételeit. A képhez hozzátartozik, hogy a szigorú maastrichti csatlakozási feltételek egyidejű és hiánytalan teljesítése – ahogy azt az elmúlt két évtized tapasztalatai és a jelenlegi gazdasági kihívások is mutatják – ma komoly gazdaságpolitikai akadályt jelent. A megfizethető lakásfinanszírozás tartós megoldása azonban éppen azt indokolja, hogy az euróbevezetés stratégiai prioritás maradjon. A történelmi tapasztalat és a friss empirikus eredmények egyaránt arra mutatnak: Magyarország számára az euró nemcsak monetáris integrációt, hanem a lakásfinanszírozás fenntarthatóbb alapokra helyezését is jelentené. A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ