● news.bsdnet.hu

A Harvard Egyetem Joint Center for Housing Studies kutatóközpontja minden évben kiadja a " State of the Nation’s Housing " című éves jelentését. Az idén lezárt, a tavalyi évre vonatkozó tanulmány szerint az Egyesült Államok lakáspiaca 2026 elején egyszerre küzd A lakásárak és a lakhatási költségek továbbra is történelmi magasságban vannak, miközben a magas kamatok, a lassuló munkaerőpiac, a visszaeső bevándorlás és a rekord alacsony mobilitás egyaránt fékezik a háztartások számának bővülését. A használt lakások értékesítése harmincéves mélypontra süllyedt, a bérlakáspiacon pedig a növekvő kínálat miatt csökkenni kezdtek a bérleti díjak, de a megfizethetőségi probléma továbbra is súlyos. A lakáskereslet egyik legfontosabb hajtóereje, a háztartásalapítás üteme 2025-ben már harmadik éve lassult. Míg 2020-2021-ben évente nagyjából kétmillió új háztartás jött létre, 2025-ben már csak 1,1 millió. A visszaesés főként a fiatal felnőtteket érinti, akik egy év alatt 1 százalék alatti szintről 10 százalékra ugrott. A költözési hajlandóság szintén történelmi mélypontra esett. 2024-ben a háztartások mindössze 11,2 százaléka változtatott lakóhelyet, ami az elmúlt két évtized legalacsonyabb értéke. A visszaesés elsősorban a lakástulajdonosokhoz köthető: sokan azért nem költöznek, mert meglévő jelzáloghitelük még 4 százalék alatti kamatozású, miközben az új hitelek kamata 6 százalék felett jár. Ez tovább szűkíti a kínálatot a használtlakás-piacon. Az építőipari aktivitás is gyengült. 2025-ben az új lakásépítések száma 1 százalékkal, 1,4 millióra csökkent, folytatva a 2021-es csúcs óta tartó lassulást. A családi házak építését leginkább a magas vásárlási költségek és az eladatlan új otthonok felhalmozódása fogja vissza leginkább. A fejlesztők ezért Egyre nagyobb szerepet kapnak a sorházak és a kifejezetten bérbeadásra épített egylakásos ingatlanok is, amelyek már az átadott lakások 11 százalékát teszik ki. A társasházi és többlakásos szegmensben a korábbi rekordmagas átadások után a piac még mindig az új kínálat felszívásával küzd. Bár a 2023 óta bővülő kínálat némileg emelte az üresedési rátákat, a piac továbbra is feszes: a tulajdonosi lakások üresedési rátája mindössze 1,1 százalék, a bérlakásoké 7,3 százalék. Az új építések lassulásával párhuzamosan egyre fontosabbá válik a meglévő lakásállomány felújítása, mivel a saját használatú és bérbe adott ingatlanok medián életkora már meghaladja a 40 évet. Európához hasonlóan a legsúlyosabb hiány az USA-ban Amerikában is továbbra is az alacsony jövedelműek számára megfizethető bérlakások körében jelentkezik. Mintegy 11 millió rászoruló háztartás verseng mindössze 3,8 millió elérhető és megfizethető bérlakásért. Az ezer dollár alatti havi bérleti díjú lakások száma 2014 és 2024 között több mint 30 százalékkal, nagyjából 7 millióval csökkent, miközben a magasabb árfekvésű kínálat 46 százalékkal bővült. A megfizethető lakások építését A lakásvásárlás költségei továbbra is rendkívül magasak. Bár a lakásárak éves növekedése 2026 februárjára 0,7 százalékra lassult, az árak 2020 óta országos átlagban 54 százalékkal emelkedtek. A 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamata ugyan a korábbi csúcsról mérséklődött, de továbbra is 6 százalék felett van. Egy medián árú, körülbelül 409 ezer dolláros otthon havi törlesztőrészlete 2420 dollár, a fenntartási költségekkel együtt pedig már 3120 dollár körül alakul. Egy ilyen lakás megvásárlásához nagyjából 120 800 dolláros éves jövedelemre lenne szükség, amit az amerikai háztartásoknak csak mintegy harmada tud teljesíteni. A 20 százalékos önerő átlagosan 81 700 dollár, miközben a bérlő háztartások medián készpénzmegtakarítása mindössze 1810 dollár. Mindez befagyasztotta a tranzakciókat . A használt lakások értékesítése évi 4,1 millió körüli darabszámon, harmincéves mélyponton stagnál. A lakástulajdonlási arány 2025-ben már második éve csökkent, 65,2 százalékra. A visszaesés különösen a 35 év alattiakat és a színes bőrű háztartásokat érinti. A 35 év alattiak körében a tulajdonlási arány 37 százalékra esett, az első lakást vásárlók aránya pedig történelmi mélypontra, 21 százalékra csökkent, miközben medián életkoruk rekordmagas, 40 év lett. A lakástulajdonosokat is növekvő pénzügyi nyomás terheli. 2024-ben 20,7 millió tulajdonos, vagyis az érintettek 24 százaléka költötte jövedelmének több mint 30 százalékát lakhatásra. A terheket elsősorban a fenntartási költségek emelik: 2019 és 2025 között az ingatlanadók 31 százalékkal, az átlagos biztosítási díjak 72 százalékkal nőttek. Ugyanakkor a lakástulajdon továbbra is jelentős vagyongyarapodást eredményez azoknak, akik meg tudják tartani ingatlanukat: a tulajdonosok összesített lakásvagyona 2025 végén elérte a 34 billió dollárt, az átlagos saját tőke pedig 295 ezer dollár volt. A bérlők helyzete továbbra is súlyos. 2024-ben 22,7 millió bérlő háztartás, vagyis a bérlők 49 százaléka költötte jövedelmének több mint 30 százalékát lakhatásra, ami történelmi csúcs. Közülük 12,1 millió háztartás anyagilag súlyosan túlterhelt volt: az évi 30 ezer dollárnál kevesebbet keresők körében a túlterheltségi arány 83 százalék. A legszegényebb bérlőknek a lakbér és a rezsi kifizetése után havonta átlagosan mindössze körülbelül 210 dollárjuk marad, ami reálértéken 48 százalékos visszaesés 2019 óta. A 2023-as adatok szerint 19,1 millió rendkívül alacsony jövedelmű bérlő lenne jogosult támogatásra, de csak 5,4 millió háztartás jut tényleges segítséghez. A lakhatási utalványok száma 2020 óta nagyjából 2,3 millió körül stagnál, miközben a szociális bérlakásállomány állapota romlik, és évente mintegy 10 ezer lakás válik lakhatatlanná. A meglévő állomány megóvásához becslések szerint 169 milliárd dollárra lenne szükség. A szövetségi források hiányára az államok és városok saját eszközökkel reagálnak: Egyre több helyen engedélyezik a hátsó kertekbe építhető, úgynevezett anyóslakások, azaz kiegészítő lakóegységek kialakítását, illetve társasházak létesítését vagy sűrűbb beépítést a korábban kizárólag családi házas övezetekben. Ezek a lépések azonban önmagukban nem elegendők: a jelentés szerint a lakhatási válság kezeléséhez elengedhetetlen a szövetségi támogatások bővítése, különösen az alacsony jövedelmű háztartások számára. A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ