● news.bsdnet.hu

A magyar lakáspiac 2026 nyarára látványos fordulóponthoz érkezett. Miközben a tranzakciók száma ismét emelkedésnek indult, az év elejét meghatározó intenzív drágulás fokozatosan kifulladni látszik . A vevők egyre megfontoltabban döntenek, az eladó ingatlanok száma folyamatosan nő, ami hosszú idő után ismét javítja a vásárlók alkupozícióját. A lakáspiac továbbra is aktív, de egy kiegyensúlyozottabb időszak felé halad, amelyben a korábbi általános árrobbanást egyre inkább a helyi sajátosságok és a reális árazás váltja fel. A Duna House havi becslése szerint júniusban országosan 9862 lakóingatlan-adásvétel történt, ami 10,9 százalékkal haladta meg a májusi forgalmat. Éves összevetésben ugyanakkor gyakorlatilag stagnált a piac, hiszen mindössze 0,5 százalékkal maradt el a tavaly júniusi tranzakciószámtól. A nyár első hónapjában mért élénkülés azért is figyelemreméltó, mert a szezonális minták alapján ilyenkor jellemzően visszafogottabb aktivitás látható a lakáspiacon. Az ingatlaniroda szerint a májusi megtorpanás után ismét növekedési pályára állt a forgalom, amelyben szerepet játszhatott az is, hogy az eladók egy része már alkalmazkodni kezdett a megváltozott piaci környezethez. A hátterében az eladói oldal óvatos korrekciója állhat – nőtt az áron csökkentett hirdetések aránya, néhol, például egyes panelpiacokon havi árcsökkenés is látszik. Ez azonban még nem jelent általános trendfordulót: a Duna House szerint országos átlagban továbbra is enyhe drágulás jellemzi a piacot, a most látható folyamat inkább korrekciónak tekinthető, mint széleskörű áresésnek. A finanszírozási adatok szintén azt mutatják, hogy a lakáspiac aktivitása továbbra is magas. A Credipass előrejelzése szerint júniusban 222 milliárd forint értékű lakáscélú jelzáloghitel-szerződés születhetett. Ez ugyan 12,3 százalékkal elmarad a májusi volumentől, a Magyar Nemzeti Bank egy évvel korábbi adataihoz viszonyítva azonban még mindig 54,5 százalékos növekedést jelent. Vagyis a hitelből vásárlók továbbra is meghatározó szereplői a piacnak, miközben a tranzakciószámok és a finanszírozási volumen egyaránt arra utalnak, hogy a lakáspiac nem veszített lendületéből, csupán a korábbi, rendkívül gyors áremelkedés helyét fokozatosan kiegyensúlyozottabb folyamatok veszik át. A zenga.hu második negyedéves elemzése azt mutatja, hogy az árak oldalán is új korszak kezdődött. Országosan ugyan még mindig 14 százalékkal magasabbak a hirdetési árak, mint egy évvel korábban, ez azonban már jelentős lassulás az első negyedévben mért 20 százalékos éves dráguláshoz képest. Ennél is beszédesebb, hogy negyedéves összevetésben mindössze 0,3 százalékkal emelkedtek a hirdetési árak, vagyis országos átlagban gyakorlatilag megállt az árrobbanás. Az iroda szerint ez nem országos árcsökkenést jelent, hanem azt, hogy a piac differenciáltabbá válik, és egyre nagyobb szerepet kapnak a helyi folyamatok. „Ez elsősorban annak a következménye, hogy a kínálatban megnőtt a felújítandó és közepes állapotú lakások aránya, miközben kevesebb új és újszerű ingatlan jelent meg” – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője. A szakértő szerint miközben Budapesten és a Balaton környékén egyértelműen lassul az árnövekedés, néhány térség – köztük Szolnok és Miskolc, illetve Borsod-Abaúj-Zemplén és Jász-Nagykun-Szolnok megye – továbbra is kiugró drágulást mutat. Ennek oka elsősorban az, hogy ezekben a térségekben nőtt az új és újszerű lakások aránya, amelyek jóval magasabb árszinten jelennek meg a piacon. Futó Péter szerint ezekben a régiókban ráadásul a tavalyi árrobbanás is később indult el, ezért a felzárkózás még most is tart. Az elemzésből az is kiderül, hogy az országos átlagos hirdetési négyzetméterár Budapesttel együtt 985 ezer forint volt a második negyedévben. A fővároson kívül csak Debrecen lépte át az egymilliós határt 1,088 millió forintos, valamint Szeged 1,021 millió forintos átlaggal, míg Veszprém 984 ezer forintos négyzetméterárral közvetlenül mögöttük áll. Budapesten továbbra is az V. kerület a legdrágább 2,214 millió forintos átlagos négyzetméterárral, amelyet az I. kerület (2,076 millió), a XII. kerület (2,020 millió) és a II. kerület (1,858 millió forint) követ. A két legolcsóbb kerület, Csepel és Soroksár ugyanakkor már szintén elérte az egymillió forintos átlagos négyzetméterárat, ami jól mutatja, milyen jelentős áremelkedés ment végbe a főváros egészében az elmúlt években. Futó Péter szerint ugyanakkor a következő negyedévekben már nem az országos trendek, hanem a helyi piaci sajátosságok dönthetik el, hol folytatódik még az áremelkedés, és hol válik tartóssá a stagnálás. Az ingatlan.com adatai szerint a keresleti oldalon is egyértelmű fordulat látható. A vásárlók továbbra is jelen vannak a piacon, de jóval megfontoltabban döntenek, mint az év elején, miközben az eladó ingatlanok száma hónapról hónapra emelkedik. Ez a két folyamat együtt fokozatosan visszaadja a kezdeményezést a vevőknek, ami az elmúlt évek egyoldalúan eladóközpontú piacához képest érezhető változást jelent. Az ingatlanportál összesítése szerint júniusban országosan több mint 215 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakóingatlanokra. Ez májushoz képest 8 százalékos visszaesést jelent, éves összevetésben ugyanakkor még 1,4 százalékos növekedés látható. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ez nem tekinthető újabb keresleti hullámnak, sokkal inkább a tavalyi alacsonyabb bázis következménye, miközben az Otthon Start Program is hozzájárult ahhoz, hogy az első lakást vásárlók aktivitása némileg élénkebb maradjon. „A júniusi adatok alapján a vevők továbbra is jelen vannak a piacon, de aktivitásuk azt tükrözi, hogy megfontoltabbá, óvatosabbá váltak. Az éves összevetésben látható enyhe keresletnövekedés nem jelent általános fordulatot, inkább részben a tavalyi alacsonyabb bázissal magyarázható. A szerény élénkülésben szerepet játszik az elsőlakás-vásárlóknak kedvezményes hitelt biztosító Otthon Start Program hatása is” – fogalmazott a szakértő. Az adatokból az is látszik, hogy a különböző ingatlantípusok iránt eltérő mértékben változott az érdeklődés. A lakások esetében éves alapon 3,8 százalékkal nőtt a telefonos érdeklődések száma, miközben a családi házaknál 1,3 százalékos csökkenést mértek. Havi összevetésben azonban mindkét szegmens visszaesett: a lakásoknál 8,5, a házaknál 7,7 százalékkal. Az év első hat hónapját vizsgálva már markánsabb a kép: országosan 13 százalékkal mérséklődött a kereslet, ugyanakkor jelentős területi különbségek alakultak ki. Míg Fejér és Veszprém megyében lényegében stagnált a kereslet, Győr-Moson-Sopronban és Békésben mindössze 6 százalékos volt a visszaesés. Ezzel szemben Budapesten 14 százalékos, míg Pest, Vas, Csongrád-Csanád, Heves és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében 15–19 százalékos csökkenést regisztráltak. A kereslet mérséklődésével párhuzamosan a kínálati oldal folyamatosan bővül. Június végén már több mint 145 ezer eladó lakás és ház szerepelt az ingatlan.com adatbázisában, szemben a május végi 143 ezerrel, illetve az egy évvel korábbi 137 ezerrel, ami közel 6 százalékos éves bővülést jelent. Balogh László szerint a szélesebb választék egyértelműen a vevőknek kedvez, amit már az alkulehetőségek bővülése és a lakásárak stagnálása is jelez. A változás a friss kínálatban is tetten érhető: júniusban ismét több mint 30 ezer új lakóingatlan-hirdetés került fel a piacra, Budapesten pedig már 5200-nál is több olyan ingatlan jelent meg, amely megfelel az Otthon Start Program árkorlátjának. Ez arra utal, hogy az eladók is egyre inkább igazodnak a megváltozott piaci környezethez és a vásárlók árérzékenységéhez. A szakértő szerint az év második felében várhatóan tovább nő majd az éves lemaradás a keresletben, hiszen a tavalyi második félév rendkívül erős volt, miközben az idei vásárlók jóval megfontoltabban döntenek. Az országos folyamatok helyi szinten is jól kirajzolódnak. A Balla Ingatlan érdi elemzése szerint az év elejét kivárás jellemezte, amely egészen az országgyűlési választásokig tartott, ezt követően azonban mérsékelt élénkülés indult. Hártó Regina, a társaság érdi irodájának vezetője szerint ugyanakkor továbbra sem a kereslet hiánya jelenti a legnagyobb problémát, hanem az, hogy számos ingatlan még mindig irreálisan magas áron kerül piacra. Jó példa erre, hogy egy 83 négyzetméteres felújítandó Kádár-kockát 960 ezer forintos négyzetméteráron kínálnak eladásra, miközben egy 2019-ben épült, 240 négyzetméteres családi ház 910 ezer forintos fajlagos áron szerepel a piacon. Egy felújítandó, régi ház – még ha kisebb alapterületű is – egymillió forint körüli négyzetméteráron egyértelműen túlárazottnak tekinthető. A szakértő hozzátette: a vevők ma már egyértelműen a felújítást nem igénylő ingatlanokat keresik, mert a korszerűsítés költségeit kevesen vállalják. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a felújítandó házak eladhatatlanok lennének: egy 230 négyzetméteres családi ház nemrég 80 millió forintért, egy másik, 210 négyzetméteres ingatlan pedig 78 millió forintért talált gazdára, vagyis jóval alacsonyabb, 350 ezer forint alatti négyzetméteráron. Az új építésű ingatlanok ezzel szemben továbbra is magas árszinten mozognak: egy 130 négyzetméteres új házért 155 millió forintot kérnek, miközben ezek iránt sem kiugró a kereslet. A szakértő szerint a legtöbb érdeklődő 60–70 millió forintos ársávban keres családi házat, ilyen kínálatból azonban alig van Érden. Ha mégis akad ilyen árú ingatlan, annak felújítása gyakran további 30 millió forintos ráfordítást igényel, ezért a vásárlók kénytelenek a 100–110 millió forintos kategóriában is körülnézni. Hasonló a helyzet a telkeknél: a vevők 20 millió forint alatti ajánlatokat keresnek, miközben a kínálati oldalon 70–90 millió forintos árak sem ritkák. Hártó Regina szerint a piaci realitás inkább 40–50 millió forint körül húzódik a jó adottságú belterületi építési telkek esetében. A vásárlók között továbbra is a fiatal házasok a legaktívabbak, akik egyszerre próbálják kihasználni az Otthon Start Programot, a csok pluszt és a babaváró hitelt. Az elmúlt hetekben ráadásul ismét élénkült az érdeklődés az Otthon Start iránt, amit a piacon terjedő – ugyanakkor tényekkel nem alátámasztott – híresztelések is fűtenek. A Balla Ingatlan szerint ugyanakkor a következő hónapokban inkább erősödő kínálati piacra lehet számítani, ahol egyre inkább a reális árazás döntheti el, mely ingatlanok találnak gyorsan vevőre. (Borítókép: Shutterstock)