● news.bsdnet.hu

A Portfolio kérdésére az Állami Számvevőszék válaszában megírta, hogy idén várhatóan még további nyolc kerület ellenőrzésére kerül sor, de a kiválasztott kerületekről az ellenőrzöttek értesítéséig nem osztanak meg részleteket. A X. kerületii, azaz a kőbányai helyzetről szóló elemzés még áprilisban jelent meg, A XV. és XXI. kerületekről szóló jelentés májusban, a XIII. kerületi pedig júniusban. A megállapítások vegyesek, a legjobb eredményt Újlipótvárosban tapasztalta a hatóság, ahol a vizsgált, 2020-2024-es időszakban a helyi lakásgazdálkodásnak köszönhetően korszerűsödött a lakásállomány és javult a kihasználtság. Ezzel szemben Csepelen a legnegatívabb az összkép, ahol még terveket sem készített az önkormányzat, elmaradtak a lakásfelújítási munkák és olyan magasak a bérleti díj-hátralékok, hogy már az sem biztos, hogy behajthatóak-e egyáltalán, tehát felmerül a vagyonvesztés kockázata is. Az alábbiakban kerületenként részletesebben is bemutatjuk az ÁSZ főbb megállapításait, a jelentések megjelenésének sorrendjében. Az Állami Számvevőszék szerint Budapest X. kerületének önkormányzata bár rendelkezett a 2020-2024 közötti időszakra vonatkozó lakásgazdálkodási célrendszerrel, ennek végrehajtása csak részben volt eredményes. A stratégiai irányok alapvetően összhangban álltak a tényleges folyamatokkal, ugyanakkor az önkormányzat Emiatt az ÁSZ szerint nem volt biztosított a célok teljesülésének objektív nyomon követése. Továbbá, nem teljesült a kintlévőségek radikális csökkentése sem. A X. kerületi önkormányzati lakásállomány a vizsgált időszakban a 2020 elejéhez képest 2024 végére 9%-kal 2360-ra csökkent. A folyamat mögött elsősorban a portfóliótisztítás állt: az önkormányzat folyamatosan vonta ki a lakásgazdálkodásból az alacsony komfortfokozatú, rossz műszaki állapotú, gazdaságosan nem felújítható lakásokat. A lakások számának csökkenése mellett ugyanakkor a lakásvagyon bruttó értéke 21,7 százalékkal, nettó értéke 17,7 százalékkal nőtt, mivel a felújítások értéke meghaladta az elszámolt értékcsökkenést és a lakásárak is növekedtek. A jelentés egyik fontos megállapítása, hogy a kerületben az önkormányzati lakások túlnyomó többségét szociális alapon hasznosították. Míg 2020 elején a bérbe adott lakások 99,3 százaléka, 2024 végén már 99,7 százaléka tartozott ebbe a kategóriába, a piaci alapon bérbe adott lakások száma pedig 13-ról ötre csökkent. Ez jelentősen eltér a fővárosi kerületek általános trendjétől: másutt épp emelkedett a piaci alapú bérbeadás aránya. Az ÁSZ szerint a X. kerület ezzel tudatosan a szociális szempontokat helyezte előtérbe, ugyanakkor a piaci bérbeadás visszaszorulása bevételi lehetőségek elmaradásával is járt. A lakásgazdálkodás pénzügyi egyenlege ugyanakkor komoly terhet jelentett az önkormányzatnak: a kiadások 2020 és 2024 között összesen több mint 3,5 milliárd forinttal haladták meg a bevételeket. A negatív egyenleget főként a Kőbányai Vagyonkezelő Zrt. felé fizetett kompenzáció, a lakásvásárlások és a felújítások okozták, a különbözetet az önkormányzat bevételeiből finanszírozta. A lakásértékesítésből ebben az időszakban 889,8 millió forint folyt be, miközben a felújítások összege 1,1 milliárd forint volt, vagyis az értékesítési bevételeket az önkormányzat a lakásvagyon részleges megújítására fordította. A hátralékkezelés területén az ÁSZ már jóval kritikusabb képet rajzolt: a bérlakásokhoz kapcsolódó összes hátralék a 2020 eleji 917,2 millió forintról 2024 végére 951,8 millió forintra emelkedett. Bár a közüzemi díjhátralékok 12 százalékkal csökkentek, a bérleti díjhátralék 23,6 százalékkal nőtt, így a kintlévőségek „radikális” csökkentésére vonatkozó önkormányzati cél nem teljesült. A számvevőszék szerint a közüzemi hátralékok kezelésében eredményesek voltak az intézkedések, például a nullás igazolások bekérése és a szolgáltatókkal kötött adatszolgáltatási megállapodások, a bérleti díjhátralékok növekedése azonban finanszírozási kockázatot jelent. Az ÁSZ javaslatai alapján intézkedési tervet kell készíteni, amely mérhető akcióterveket tartalmaz a lakásgazdálkodási célokhoz, vizsgálja felül az üres lakások csökkentésére és a hátralékok mérséklésére tett intézkedések hatékonyságát, valamint alakítson ki folyamatos nyilvántartást a lakásállomány műszaki állapotáról. A jelentés külön kiemeli azt is, hogy a piaci alapon bérbe adható lakások lakbér-meghatározására vonatkozó helyi szabályozást összhangba kell hozni a lakástörvény vonatkozó rendelkezéseivel. Az Állami Számvevőszék szerint a XV. kerületi önkormányzat a 2020-2024 közötti időszakban ugyan rendelkezett a lakásállomány hasznosítására vonatkozó célrendszerrel, annak működtetése több ponton hiányos volt. A jelentés alapján a célok között néhány kivételtől eltekintve megvolt az összhang, de az önkormányzat nem gondoskodott teljeskörűen azok mérhetőségéről, nyomon követéséről és a jelentéstételi rendszer működtetéséről. Az ÁSZ összegzése szerint a kitűzött stratégiai célok 2024 végére többségükben nem, vagy csak részben teljesültek, ezért az önkormányzat intézkedései összességében nem voltak eredményesek. A XV. kerület önkormányzati lakásállománya a vizsgált időszakban jelentősen, 10%-kal csökkent: 2020 elejéről 2024 végére csak 1810 lakása maradt. Ezzel párhuzamosan a lakások összterülete is 8,4 százalékkal, 84 836 négyzetméterre mérséklődött. Az ÁSZ szerint ez a folyamat nem állt összhangban azokkal a stratégiai célokkal, amelyek az állomány megtartására vagy bővítésére irányultak. A lakásállomány csökkenése mellett ugyanakkor átalakult a hasznosítás szerkezete. A bérbe adott lakások aránya 2020 és 2024 között 76,2 százalékról 84,4 százalékra emelkedett, miközben a jogcím nélküli lakáshasználatot sikerült jelentősen visszaszorítani: aránya 11,6 százalékról 4,6 százalékra csökkent. A bérbeadásokon belül a piaci alapú konstrukciók voltak meghatározók, a teljes időszakban ezek adták a lakáskiutalások közel felét. A 2024-es szerkezeti átrendeződés ugyanakkor már a költségelvű bérbeadás javára történt, miután az önkormányzat 2023-ban újraszabályozta a lakbéreket és a jogosultsági feltételeket. Az ÁSZ szerint azonban a  kialakult hasznosítási arányok nem estek egybe a korábbi stratégiai célértékekkel. A pénzügyi folyamatokban az ÁSZ különösen a működtetés tartós veszteségességét emelte ki: a lakásállomány működtetéséhez kapcsolódó bevételek 2020 és 2024 között 570 millió forintról 849,1 millió forintra nőttek, a ráfordítások azonban ennél jóval gyorsabban, 683,6 millió forintról 1431,4 millió forintra emelkedtek. A működtetési egyenleg minden évben negatív volt, az öt év összesített vesztesége majdnem 1,5 milliárd forintot tett ki; a lakásgazdálkodás egészének pozitív, 480,7 millió forintos eredményét pedig döntően a lakásértékesítésekből származó bevételek biztosították, nem pedig a működés önfenntartóvá válása. Ezért nem teljesült az a cél sem, hogy a lakásállomány működtetése önfinanszírozóvá váljon. A jelentés egyik legerősebb kritikája a 2024-es kedvezményes lakásértékesítéseket érinti. Az önkormányzat 2020 és 2024 között 205 lakást értékesített, ezekből összesen több mint 3 milliárd forint bevétele keletkezett. A csúcsév 2024 volt, amikor 105 ingatlan eladásából 1,9 milliárd forint folyt be. Az önkormányzat a lakosság lakáshoz jutásának támogatására 2024-ben összesen 1,2 milliárd forint, átlagosan 42,4 százalékos kedvezményt biztosított a forgalmi értéken alapuló vételárból. Az ÁSZ szerint azonban a 2024-es értékesítések nem álltak teljes összhangban a lakáskoncepcióval, mert nem elsősorban az alacsonyabb műszaki színvonalú vagy feleslegessé vált lakások kerültek eladásra, hanem jellemzően magasabb műszaki színvonalú, kiváló állagú, hasznosított ingatlanok, ami vagyonvesztést jelentett az önkormányzat számára. A hátralékkezelésben és az üres lakások számának csökkentésében ugyanakkor kedvezőbb folyamatokat rögzített az ÁSZ: a lakáshasznosításhoz kapcsolódó hátralékok összege 2020 eleje és 2024 vége között 8,5 százalékkal mérséklődött, a bérleti díjhátralék bérleti díjakhoz viszonyított aránya pedig 15,6 százalékról 10,1 százalékra csökkent. Az üres lakások száma 210-ről 148-ra, arányuk 10,4 százalékról 8,2 százalékra esett vissza. Ennek ellenére az üres lakásállomány üzemeltetése öt év alatt 571,2 millió forint ráfordítással járt, ami a működtetési veszteség közel 39 százalékát tette ki. Az ÁSZ ezért azt javasolta a polgármesternek, hogy készüljön cselekvési terv A jegyzőnek pedig egységes, mérhető célrendszer és a célokhoz kapcsolódó nyomon követési-jelentéstételi rendszer kialakítását javasolta. Ahogy fent említettük, a XXI. kerület volt az idén publikált ÁSZ-vizsgálatok rossz tanulója. A helyi önkormányzat bár stratégiai dokumentumokban rögzítette a lakásgazdálkodási céljait, a végrehajtás rendszere azonban hiányos volt: nem voltak például a stratégia megvalósítását szolgáló részletes tervek, sem konkrét részcélok, és az üres lakások, illetve a bérlakások számán kívül a városvezetés nem rendelt indikátorokat a célkitűzésekhez. Emiatt az ÁSZ szerint a lakásgazdálkodási célok megvalósulásának eredményessége objektíven nem volt mérhető és értékelhető, és a stratégiai célok is csak részben teljesültek: nem valósult meg például A csepeli önkormányzati lakásállomány a vizsgált időszakban csak mérsékelten csökkent: a 2020 eleji 1412 lakásból 2024 végére 1390 maradt. Az ellenőrzött időszakban 10 lakást értékesítettek, 14 lakást a lakásfunkció megszűnése miatt vezettek ki a nyilvántartásból, két lakás pedig örökléssel került az önkormányzat tulajdonába. A lakások kihasználtsága átlagosan 88,1 százalék volt, ami meghaladta az országos önkormányzati lakáshasznosítási átlagot. Ugyanakkor a stratégiai célokkal ellentétben a hasznosított lakások aránya csökkent, az üres lakások aránya pedig nőtt, amit az ÁSZ a lakásállomány állagromlásával hozott összefüggésbe. A hasznosítási szerkezetben a szociális bérbeadás aránya csökkent, és a piaci alapú hasznosítás irányába mozdult, ami összhangban állt az önkormányzat stratégiai céljaival. A költségelven bérbe adott lakások aránya viszont érdemben nem változott, holott a célkitűzés ennek növelése volt. Az ÁSZ külön kockázatként emelte ki, hogy a vizsgált időszakban nem volt szociális lakásbérbeadásra irányuló pályázati kiírás, és új bérlő részére szociális alapon nem adtak bérbe önkormányzati lakást. Az önkormányzat ráadásul nem vezetett aktualizált nyilvántartást a lakásigénylések számáról és a lakást igénylők szociális helyzetéről, ami finoman szólva is gyengítheti a stratégiai tervezés megalapozottságát. A lakásgazdálkodás pénzügyi egyenlege összességében pozitív volt: a 2020-2024 közötti időszakban az önkormányzat összes lakásgazdálkodási bevétele 2,3 milliárd forintot tett ki, míg a ráfordítások 2,1 milliárdra rúgtak. A lakáshasznosítás szűkebb értelemben azonban veszteséges volt: az ebből származó 1,7 milliárd forintos bevétel nem fedezte az 1,98 milliárdos forintos ráfordítást, így hiány keletkezett. Ebben szerepet játszott, hogy a bérleti díjakat az önkormányzat a vizsgált időszakban nem emelte, miközben az infláció miatt az üzemeltetési költségek növekedtek. A piaci alapon bérbe adott lakások díja sem követte a kerületi lakáspiaci folyamatokat: 2024-ben az önkormányzati piaci lakbér a kerületi átlagos piaci lakbér mindössze 35,6 százalékát érte el. A hátralékállomány továbbra is jelentős finanszírozási kockázatot jelentett: bár a teljes hátralék összege csökkent, a bérleti díjbevételhez viszonyított aránya minden évben magas maradt: 2020-ban a lakásbérlők összes hátraléka a befolyt bérleti díjbevétel 211,5 százalékát, 2024-ben még mindig 163,8 százalékát tette ki. Az önkormányzat több eszközzel is próbálta kezelni a problémát, például hátralékkezelési szolgáltatással, részletfizetési lehetőséggel és a távhődíj-tartozások rendezésére kötött megállapodásokkal. Az ÁSZ szerint azonban Az ÁSZ a lakásállomány állapotával kapcsolatban is kockázatokat azonosított. Az önkormányzat a vizsgált időszakban nem készített átfogó karbantartási és felújítási tervet, miközben a gazdaságosan nem felújítható, nem hasznosított lakások száma 40,7 százalékkal, a nagyobb felújításra szoruló üres lakások száma pedig 28,9 százalékkal nőtt. A lakásfelújításokra fordított összegek – a 2021-es év kivételével – nem érték el az elszámolt értékcsökkenés mértékét, az egy lakásra jutó éves felújítási összeg pedig rendkívül alacsony volt. Az ÁSZ ezért azt javasolta a polgármesternek, hogy A jegyzőnek emellett a célkitűzések rendszeres értékelését és a behajthatatlan követelések felmérését javasolta. Ha Csepel volt a rossz tanuló, akkor a XIII. kerület az osztályelső az Állami Számvevőszék vizsgálata szerint: a kerületi önkormányzat a vizsgált időszakban átfogó, egymással összhangban lévő stratégiai célrendszer alapján gazdálkodott saját tulajdonú lakásállományával. Az önkormányzat a célok többségéhez indikátorokat és mérhető célértékeket is rendelt, a végrehajtást pedig folyamatosan nyomon követte. Az ÁSZ ugyanakkor jelezte, hogy néhány területen, például nem szerepeltek mérhető célértékek, ezért ezek teljesülése objektíven nem volt értékelhető. A XIII. kerület önkormányzati lakásállománya a vizsgált időszakban 6,5%-kal csökkent, 2024 végére 5485 maradt, amit főként a rossz műszaki állapotú, gazdaságosan nem hasznosítható lakások értékesítése, szanálása és bontása okozta. Ezzel párhuzamosan ugyanakkor az önkormányzat 107 új lakást épített és hármat vásárolt, amit az ÁSZ kifejezetten jó gyakorlatként értékelt. A kerület lakásgazdálkodásának egyik legfontosabb sajátossága, hogy az ellenőrzött időszakban erőteljesen nőtt a piaci alapon bérbe adott lakások száma. 2024 végére az ilyen lakások száma 86,5 százalékos növekedéssel 2074-re emelkedett 2020 elejéhez képest. Ezzel szemben a költségelven és a szociális alapon bérbe adott lakások száma folyamatosan csökkent. A piaci alapú hasznosítás aránya 2024 végére 46 százalékra nőtt, vagyis a XIII. kerületben ez lett a legnagyobb bérbeadási kategória. Az átrendeződéshez hozzájárult, hogy az önkormányzat felülvizsgálta a költségelvű, határozatlan idejű szerződéseket, és 277 bérlő lakbérét 2023-tól piaci alapúra módosította. A lakásgazdálkodás pénzügyi egyenlege ennek ellenére negatív volt: a 2020-2024 közötti időszakban az önkormányzat lakásgazdálkodással kapcsolatos ráfordításai összesen 20,7 milliárd forintot tettek ki, miközben a bevételek 17,5 milliárd forintot értek el. A hiányzó 3,17 milliárd forintot az önkormányzat a nem lakáscélú helyiségek piaci szemléletű hasznosításából fedezte. A lakáshasznosításból származó bevételek ugyan jelentősen, a 2020-as 1,5 milliárd forintról 2024-re 2,23 milliárd forintra nőttek, a ráfordítások ennél gyorsabban emelkedtek, főként az infláció, az energiaárak, valamint a karbantartási költségek növekedése miatt. A lakásvagyon megőrzése és fejlesztése területén kedvezőbb képet rögzített az ÁSZ. Az önkormányzat 2020 és 2024 között összesen 10,2 milliárd forintot fordított lakásállományának fejlesztésére, ami az időszakban elszámolt értékcsökkenés több mint ötszöröse volt. A fejlesztési kiadások döntő része, 7,67 milliárd forint lakásépítéshez kapcsolódott, míg a meglévő lakásállomány felújítására 2,05 milliárd forint jutott. Ennek hatására a lakásállomány bruttó és nettó könyv szerinti értéke is nőtt, az összkomfortos lakások száma 135-tel emelkedett, a rosszabb komfortfokozatú lakások száma pedig csökkent. Az ÁSZ szerint a kerület teljesítette a lakásvagyon megőrzésére, fejlesztésére és gyarapítására vonatkozó stratégiai célját. A hátralékkezelés területén szintén javulást állapított meg a számvevőszék. A bérlakásokhoz kapcsolódó összes hátralék a 2020 eleji 103,5 millió forintról 2024 végére 73 millió forintra csökkent, vagyis 29,5 százalékkal mérséklődött. A hátralékkal érintett lakások száma 1992-ről 1458-ra esett vissza, az egy hasznosított lakásra jutó hátralék pedig 20 ezer forintról 14,9 ezer forintra csökkent. Az ÁSZ jó gyakorlatként értékelte , hogy az önkormányzat a fizetési nehézségekkel küzdő, együttműködő bérlők esetében a lakhatás megőrzésére is figyelmet fordított, például részletfizetési lehetőséget és szociális támogatási tájékoztatást biztosított. A hatóság javaslata szerint fontos lenne, hogy minden lakásgazdálkodási célhoz teljeskörűen rendeljenek indikátorokat és célértékeket. A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images