● news.bsdnet.hu

Tavaly a lakásárak éves növekedése országosan meghaladta a 23 százalékot, ami az inflációt kiszűrve is 19 százalékos reálár-emelkedést jelent. A drágulás az év második felében gyorsult fel igazán, és elsősorban a használt ingatlanokat érintette. Ezzel szembenaz új építésű lakások ára jóval mérsékeltebben, csupán 7,4 százalékkal emelkedett. Az MNB előzetes adatai alapján 2026 első negyedévében minden településtípuson mérsékeltebb ütemben folytatódott a lakásárak emelkedése, így az éves nominális dinamika országos átlagban 17,7 százalékra csökkenhetett. Hasonló lassulást jelzett előre a PortfolioLakáspiaci Hangulatfelméréseis, amelyet a múlt héten tettünk közzé. Az Otthon Start program alapjaiban rendezte át a lakáspiaci forgalmat, mind az időzítés, mind a vásárlók összetétele tekintetében. Az indulást követő őszi hónapokban megugrott az adásvételek száma, sokan előrehozták a vásárlásukat. Ez a fellendülés azonban tiszavirág-életűnek bizonyult: 2026 első negyedévérea tranzakciószám már 18 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbitól. A gyors áremelkedés miatt a lakáspiac túlértékeltsége országos átlagban elérte a 22,5 százalékot, ami azt jelenti, hogy az ingatlanárak teljesen elszakadtak a gazdasági fundamentumoktól: jóval nagyobb mértékben nőttek, mint a bérleti díjak, a lakosság jövedelme, vagy az átlagbérből felvehető piaci hitelek összege. A folyamat hátterében nagyrészt szintén az Otthon Start áll: mivel a támogatott hitel segítségével a vásárlók változatlan havi törlesztőrészlet mellett érdemben nagyobb összeget tudtak felvenni, a kereslet torzult, hosszú távon fenntarthatatlan árszintet eredményezett. A növekvő kockázatokra reagálva a Magyar Nemzeti Bank 2026. január elsejétől szigorúbb tőkekövetelményeket írt elő a bankok számára a jelzáloghitelek terén. Jelentősen megváltozott a vevők motivációja is. Míg korábban a vásárlók csupán mintegy negyedét tették ki az első lakásukat keresők, 2026 elejére ez az arány Budapesten 40, vidéken pedig 38 százalékra nőtt. Ezzel párhuzamosan a befektetők elkezdtek kivonulni a piacról. Az alacsony bérleti hozamok és a csúcsra járatott árak miattegyre többen döntenek úgy, hogy inkább értékesítik a korábban megvásárolt ingatlanjaikat. Érdekesség, hogy a fővárosban a program szabályrendszere jelentősen torzította az árazást. Mivel az Otthon Start hitelhez 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon társul, a budapesti adásvételek közel ötöde közvetlenül e határ alatt, az 1,4-1,5 millió forintos sávban valósult meg. Az állami támogatás valósággal berobbantotta a hitelezést, így 2025 utolsó negyedévében több mint duplájára nőtt az új lakáshitelek kihelyezése. Idén tavaszra a lakáscélú kölcsönök több mint 80 százalékát már a támogatott konstrukciók adták. A tranzakciókon belül történelmi csúcsra, 60 százalék fölé emelkedett a hitellel finanszírozott vásárlások aránya.Az Otthon Start program keretében 2026 márciusáig több mint 33 ezer szerződést kötöttek az ügyfelek, mintegy 1161 milliárd forint értékben.A vevők zömmel, az esetek 90 százalékában használt lakást vettek, és átlagosan 35 millió forintos kölcsönt igényeltek. Bár a program érdemben segítette a lakáshoz jutást, egyúttal erősen fűtötte az áremelkedést is. Indulása óta az Otthon Start konstrukció adja az új lakáshitelek kihelyezésének több mint 70 százalékát. Területi eloszlás tekintetében a fővárosban vették igénybe a leggyakrabban az Otthon Start Programot. Budapesten a lakáspiaci tranzakciók 52 százalékát finanszírozták ebből a forrásból. Ez az arány annak ellenére is kiemelkedő, hogy a program négyzetméterár-korlátja miatt eleve nem minden ingatlan felelt meg a feltételeknek. Ez az ottani ingatlanárak jelentős részét, a községekben pedig jellemzően a teljes vételárat fedezte. Vidéken inkább a drágább, jobb minőségű ingatlanokat vásárolták a támogatásból. A fővárosban viszont az árkorlát miatt az olcsóbb kerületekben volt a legmagasabb a program igénybevétele. Összességében a kihelyezett hitelösszegek területileg erősen a drágább, nagyobb finanszírozást igénylő régiókba koncentrálódtak. Érdekesség, hogy a hitelt igénylők döntő többsége, mintegy 90 százaléka használt lakást vásárolt ebből az összegből. A konstrukció népszerűsége jelentős kiszorító hatással járt. Erősen visszavetette a piaci kamatozású, sőt a korábbi államilag támogatott lakáshitelek – például a CSOK Plusz és a falusi CSOK – iránti keresletet is.Az Otthon Start keretében a családok átlagosan 35 millió forintot vettek fel, jellemzően 23 éves futamidővel. A program komoly segítséget jelent az első lakásukat vásárlóknak. A jogosultak a piaci kamatozású hitelekhez képest akár 30 százalékkal alacsonyabb jövedelemmel is képesek törleszteni a felvett összeget, de a lakásárak emelkedése miatt az induló költségek megugrottak. Egy átlagos, 45 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához a 10 százalékos önerővel és a vagyonszerzési illetékkel számolva Budapesten már legalább 7,9 millió forint saját megtakarításra volt szükség 2025 végén. Vidéken ez az összeg meghaladta a 3,1 millió forintot. Az új építésű lakások piacán felemás a kép. 2025-ben mindössze 12 ezer új lakást adtak át, ami 2016 óta a legalacsonyabb érték. A jövőbeli kilátások azonban jóval biztatóbbak. A kiadott építési engedélyek száma tavaly 37 százalékkal, idén év elején pedig már 64 százalékkal ugrott meg. Az előrejelzések szerint 2026-ban csaknem 16 ezer új lakás készülhet el, ami 30%-os növekedés az előző évihez képest. A fővárosban az elmúlt tíz év legnagyobb kínálatbővülése zajlik, idén év elején 22 ezer lakás építése és értékesítése volt folyamatban. A még szabad, megvásárolható új lakások száma történelmi csúcsra, közel 9500-ra nőtt. Az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt projektek is növelhetik a kínálatot, ám ezek a beruházások egyelőre lassan indulnak be.A fővárosi új lakások esetében egyre szűkül az állami támogatásra jogosult ingatlanok köre.Ennek oka az árak folyamatos emelkedése, amelyek tavaszra már elérték az 1,85 millió forintos négyzetméterenkénti átlagárat. A magas árak miatt jelentősen szűkült az Otthon Start programban megvásárolható ingatlanok köre. A fővárosi kínálatnak jelenleg csupán 14 százaléka felel meg a támogatott hitel feltételeinek, szemben az egy évvel korábbi 31 százalékkal. A kormányzati kezdeményezéshez kapcsolódó kiemelt projektek elvileg érdemben szélesíthetnék a piacot, ám ezek a beruházások egyelőre csak elvétve indultak el. A fejlesztőket ráadásul a geopolitikai feszültségek és a dráguló energia miatt növekvő építési költségek is óvatosságra intik. Az építőanyagok és a kivitelezés váratlan drágulása érezhetően ronthatja a már megkezdett beruházások megtérülését.Ez a tényező pedig némileg beárnyékolja a lakáspiac amúgy biztató kilátásait. A kínálatnövekedéssel kapcsolatban mindenképpen várható, hogy hatással lesz a lakásárakra - mondta Winkler Sándor, az MNB osztályvezetője online sajtótájékoztatón. Azt is látjuk, hogy az idei év elején már lényegesen lassult a lakásárdinamika. Ha most csak az idei év elejét nézzük, akkor nem számítunk már további érdemi emelkedésre, és a fokozatosan bővülő kínálat ezt még valamelyest enyhítheti - mondta a szakember. Hozzátette, hogy az otthon startos nagyberuházásokat a fejlesztők várhatóan a keresletre figyelve fogják indítani, így csak akkor fog ténylegesen bővülni a kínálat, ha látható rá további kereslet. Biztosan hatással lesz tehát az Otthon Start program elérhetősége arra, hogy végül mennyi projektet indítanak el ténylegesen a fejlesztők - mondta Winkler. A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak.Részletes jogi információ