● news.bsdnet.hu

Az új lakások kínálata az elmúlt egy évben több térségben is jelentősen bővült. Budapesten például 25 százalékkal nőtt az eladásra kínált új lakások száma. A fejlesztések elindulásában szerepet játszhatott, hogy 2024 végétől élénkülni kezdett a kereslet, amit az Otthon Start program indulása tovább erősített. A zenga.hu elemzési vezetője, Futó Péter szerint a mostani fejlesztések hatása elsősorban a következő időszakban válhat látványossá. A már elindított projektek miatt 2027-ben jelentősen nőhet a frissen átadott új lakások száma. A kínálat azonban egyáltalán nem egyenletesen oszlik meg az országban. Az új lakóingatlanok 54 százalékát Budapesten és Pest vármegyében hirdetik. Jelentős kínálat található még Somogy, Veszprém, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron, Csongrád-Csanád, Fejér, Bács-Kiskun és Baranya vármegyében is. Ezzel szemben Békés, Nógrád és Tolna vármegye együtt is kevesebb mint 1 százalékát adja az országos újlakás-kínálatnak. Vagyis miközben egyes térségekben egyre több új projekt jelenik meg, az ország jelentős részén továbbra is nagyon szűk a választék. A keresleti oldalon egészen más folyamat rajzolódik ki. Egy év alatt országosan 47 százalékkal esett vissza az új lakások iránti érdeklődés. Mindössze három vármegyében, Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában nőtt az érdeklődések száma, ezeknek a térségeknek azonban az országos keresletből is csekély a részesedésük. A kereslet visszaesésének több oka lehet. Futó Péter szerint a tavalyi jelentős áremelkedés rontotta a lakások megfizethetőségét, miközben a befektetői aktivitás is mérséklődött. Emellett az Otthon Start program által előrehozott vásárlások hatása is kifuthatott, vagyis azok egy része, akik a támogatott konstrukció miatt korábban léptek piacra, már megvásárolta ingatlanát. Közben az új lakások ára továbbra is jelentős prémiumot jelent a használt lakásokhoz képest, de ennek mértéke nagyon eltérő az ország egyes részein. A drágább térségekben, Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron vármegyében az új lakások átlagosan 25–30 százalékkal kerülnek többe, mint a használt ingatlanok. A kevésbé drága régiókban azonban sokkal nagyobb lehet a különbség. Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász-Nagykun-Szolnok és Nógrád vármegyében akár 130 százalékos felár is előfordulhat. Ez azt jelenti, hogy egy új építésű lakás több mint kétszer annyiba kerülhet, mint egy hasonló méretű használt ingatlan. Ennek egyik oka, hogy az új építésű lakásoknál az ország különböző részein is hasonló minőségi és műszaki követelményeknek kell megfelelni. Emiatt az új lakások árai között kisebbek a területi különbségek, mint a használt ingatlanoknál, ahol a lokáció, az épület állapota és az ingatlan minősége sokkal nagyobb eltéréseket eredményezhet. A Balaton környéke ebben a tekintetben különleges eset. Somogy és Veszprém vármegyében ugyanis az új lakások jelentős része a tó közelében koncentrálódik, ahol az ingatlanárak jóval magasabbak lehetnek a vármegye többi részénél. Emiatt a megyei átlagok összehasonlításakor ezt a hatást is figyelembe kell venni. Jól érzékelteti a területi különbségeket az is, hogy ugyanaz az 50 millió forintos keret mekkora új lakás megvásárlására elegendő. Budapesten ebből az összegből átlagosan mindössze 27 négyzetméternyi új lakás jön ki. Békés vármegyében ugyanakkor 65, Nógrádban pedig 64 négyzetméteres új ingatlan is megvásárolható lehet ennyi pénzből. A különbség tehát hatalmas, miközben az új építésű lakásoknál a műszaki színvonal és a kivitelezési követelmények jóval egységesebbek, mint a használt lakások piacán. A kínálat ráadásul a következő időszakban tovább bővülhet. Az építési engedélyek és a már folyamatban lévő fejlesztések száma alapján 2027-ben jelentősen több új lakás kerülhet piacra. A fejlesztők számára azonban komoly kérdés, hogy mi történik az 5 százalékos lakásáfával. A jelenlegi szabályok szerint a kedvezményes áfakulcs azoknál a projekteknél alkalmazható, amelyek 2026 végéig megszerzik az építési engedélyt. Ha a határidőt nem hosszabbítják meg, az új projektek esetében ismét 27 százalékos áfakulcs léphet életbe. Ez jelentősen megváltoztathatja a fejlesztések megtérülését, és a következő években visszafoghatja az új lakások építésének volumenét. A magyar újlakáspiac így egyszerre kerülhet különös helyzetbe. Miközben az előttünk álló időszakban egyre több új lakás jelenhet meg a kínálatban, a vásárlók egy része éppen a magas árak miatt kiszorulhat a piacról. A következő időszak egyik legfontosabb kérdése ezért az lesz, hogy az új kínálat képes lesz-e alkalmazkodni a fizetőképes kereslethez.