● news.bsdnet.hu

A Pimco a 368 millió dolláros CMBS-csomag legnagyobb tulajdonosa mintegy 58 millió dollár névértékű kötvénnyel, amelynek fele a legjobb besorolású tranche-ba ("szelet") tartozik. A két toronyból álló irodakomplexumot 2019-ben még 471 millió dollárra értékelték, ám a bíróság a közelmúltban mindössze 70 millió dolláros eladási árat hagyott jóvá. A Wall Street-i elemzők számításai szerint a legmagasabb besorolású kötvényrész birtokosai a névérték mintegy 44 százalékát kaphatják vissza, míg a hét alacsonyabb besorolású tranche teljes egészében elértéktelenedik. A Pimco vesztesége így meghaladhatja a 35 millió dollárt. A Centre Square komplexumot 1974-ben adták át, majd a Nightingale Properties és az InterVest Capital Partners közös vállalata 2017-ben 328 millió dollárért vásárolta meg. A jelzáloghitelt 2020-ban refinanszírozták és értékpapírosították, mindössze hetekkel a koronavírus-járvány kitörése előtt. Akkoriban a komplexum 93 százalékos kihasználtsággal működött, ez azonban a távmunka terjedésével drámaian visszaesett, így idén június végén már csupán 28 százalékos volt a bérbeadottsági arány. A hitelt 2022 közepén adták át a problémás hitelek kezelésére szakosodott kezelőnek, miután a hitelfelvevő jelezte, hogy nem tudja refinanszírozni vagy visszafizetni a lejáró kölcsönt. A hitelmódosítási és -meghosszabbítási kísérletek kudarca után az ingatlant végül elárverezték. Az új vevő, a PMC Property Group és Dean Adler ingatlanfejlesztő a komplexum egy részét egy 300 szobás luxusszállodává és akár 500 lakássá tervezi átalakítani. Ez mindössze a harmadik alkalom a 2008-as globális pénzügyi válság óta, hogy "AAA" besorolású CMBS-kötvények birtokosai veszteséget szenvednek el. Tavaly a New York-i Palisades Center bevásárlóközponthoz kötődő kötvény legbiztonságosabb szeletének tulajdonosai több mint 70 millió dollárt veszítettek, míg korábban a manhattani 1740 Broadway épülethez kapcsolódó értékpapír okozott mintegy 40 millió dolláros veszteséget a befektetőknek. Mindhárom ügylet úgynevezett egyeszközös, egyhiteles (SASB) struktúrában valósult meg, ahol egyetlen ingatlan egyetlen jelzáloghitele áll a kötvény mögött – szemben a hagyományos CMBS-ekkel, amelyek tucatnyi hitelt csomagolnak egy értékpapírba. Ez a finanszírozási forma az elmúlt évtizedben rendkívül népszerűvé vált, ám a diverzifikáció teljes hiánya miatt különösen sebezhetőnek bizonyul. Alan Todd, a Bank of America CMBS-stratégiai vezetője arra figyelmeztetett, hogy Chicagóban, Los Angelesben, Portlandben és Denverben az irodaingatlanok értéke nem pattant vissza, miközben az elkövetkező egy-két évben további hitelek járnak le, így a hitelfelvevők lassan kifogynak a lehetőségeikből. A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.