● news.bsdnet.hu

Felépült a garázs, elkészült a melléképület, és senki sem szólt érte. De mi történik, ha évekkel később eladnánk a házat, vagy hitelt szeretnénk felvenni rá? Az építési engedély nélkül büntetés az egyik lehetséges következmény. De ez csak az egyik veszély. Egy szabálytalan építmény miatt akár a banki hitel is meghiúsulhat, sőt bizonyos esetekben bontásra is kötelezhetik a tulajdonost. Mutatjuk, mire kell figyelni. Egy internetes fórumon merült fel a kérdés: akik engedély nélkül építenek garázst vagy melléképületet, azok tényleg nem kerülnek bajba? Sokan abból indulnak ki, hogy a saját telkükön azt építenek, amit szeretnének, hiába kell hivatalosan meghagyni egy bizonyos százaléknyi zöld területet. Mások úgy gondolják, legfeljebb befizetnek egy kisebb bírságot, és ezzel el is van intézve a dolog. Csakhogy a helyzet ennél jóval bonyolultabb. Egy szabálytalan épület akár évekkel később is komoly anyagi problémát okozhat. Először is fontos tisztázni, hogy nem minden építési munkához kell építési engedély . A 2026-ban hatályos szabályok szerint nem építésiengedély-köteles egy új épület, ha az összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 35 négyzetmétert, és a gerincmagassága legfeljebb 4,5 méter. Lapostetős épületnél a párkánymagasság határa 3,5 méter. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden kisebb épület automatikusan, bárhová felhúzható. A lakóépületet kiszolgáló melléképületnél például a fenti mérethatár felett, legfeljebb 60 négyzetméterig és meghatározott magasságig egyszerű bejelentésre lehet szükség. A nagyobb épületekhez pedig általában építési engedély kell. Sokan éppen a garázsépítésnél követnek el hibát. Egy kisebb, 35 négyzetméter alatti garázs bizonyos feltételekkel építési engedély nélkül megépíthető. De attól, hogy valamit mobilgarázsnak nevezünk, még nem biztos, hogy mentesülünk az építési szabályok alól. A hatóság nem kizárólag az elnevezést vizsgálja, hanem az építmény tényleges kialakítását és rendeltetését is. Hasonló a helyzet a nyitott kocsibeállóval. Az, hogy nincs négy fala, még nem jelenti automatikusan azt, hogy bármilyen méretben és bárhol elhelyezhető. Érdemes külön ellenőrizni a helyi előírásokat, mert a telek beépíthetősége, az építési hely és a településképi követelmények ezeknél is számíthatnak. Ez az egyik legfontosabb szabály, amelyről sokan megfeledkeznek. Hiába nem kell építési engedély egy kisebb melléképülethez, a helyi építési szabályzatot, vagyis a HÉSZ -t akkor is be kell tartani. A helyi szabályzat többek között meghatározza: Vagyis egy engedélymentes méretű garázs is lehet szabálytalan, ha például a telek már elérte a megengedett beépítettséget. Nézzünk egy egyszerű példát: A zöldfelületi követelményeket is figyelni kell. Ha például a helyi szabályzat 40 százalékos legkisebb zöldfelületet ír elő, akkor a 600 négyzetméteres telken legalább 240 négyzetméternyi, az előírásoknak megfelelő zöldfelületet kell biztosítani. Ezért fordulhat elő, hogy egy látszólag jelentéktelen kerti építmény miatt is szabálytalanná válik a telek beépítése. Elakadtál az ügyintézésben? Építési engedéllyel kapcsolatos kérdésed van? Kérdezd  Ügyfélszolgálatunkat  teljesen ingyen! 2 munkanapon belül válaszolunk! Az építési engedély nélkül büntetés formájában jelentkező következmény sokakat visszatart, de nem feltétlenül ez a legnagyobb kockázat. Ha a hatóság szabálytalan építkezést észlel, eljárást indíthat. Megvizsgálhatja, hogy az épület megfelel-e az építési követelményeknek, és fennmaradhat-e. Ha a szabálytalanság rendezhető, lehetőség nyílhat fennmaradási engedély megszerzésére. Ehhez azonban megfelelő dokumentációra és adott esetben átalakításra is szükség lehet. Ha viszont az épület nem tehető szabályossá, akár bontási kötelezettség is következhet. Vagyis nem feltétlenül működik az a megoldás, hogy befizetjük a bírságot, és minden maradhat a régiben. Az egyik legkellemetlenebb helyzet akkor alakulhat ki, amikor a tulajdonos el szeretné adni az ingatlant. Tegyük fel, hogy valaki évekkel korábban épített egy garázst vagy hozzáépített egy szobát a házhoz, de a változást nem rendezték megfelelően. A vevő banki hitelből szeretné megvásárolni az ingatlant. Az értékbecslés során azonban kiderül, hogy a valós állapot és az ingatlan-nyilvántartási térképmásolat eltér egymástól. Ez további dokumentumok beszerzését vagy az eltérés rendezését teheti szükségessé. A bank az adott ingatlanra és hiteltermékre vonatkozó feltételek alapján dönthet úgy, hogy a problémás épületrészt nem veszi figyelembe a fedezeti értékben, vagy a rendezésig nem fogadja el az ingatlant megfelelő fedezetként. Így akár egy egyébként fizetőképes vevő hitelkérelme is elakadhat . Fontos azonban, hogy az ingatlan-nyilvántartási eltérés önmagában még nem bizonyítja, hogy az épület szabálytalanul épült. Ezt külön kell tisztázni. Ha a vevő támogatott lakáshitelt, például CSOK Pluszt szeretne igénybe venni, különösen fontos lehet az ingatlan dokumentációjának rendezettsége. A banknak ilyenkor nemcsak a hitelképességet kell vizsgálnia, hanem a támogatási konstrukció feltételeinek teljesülését is. Egy rendezetlen épületbővítés vagy a dokumentumok és a tényleges állapot közötti eltérés akadályozhatja az ügyintézést. Ez nem jelenti azt, hogy minden engedély nélküli melléképület automatikusan kizárja a támogatott hitelt. A következmény a konkrét szabálytalanságtól, az ingatlan állapotától és a banki feltételektől függ. A problémát azonban érdemes még az adásvételi szerződés megkötése előtt rendezni. Nem feltétlenül kell azonnal bontásra gondolni. A jogszabály lehetőséget ad arra, hogy bizonyos feltételek mellett utólag rendezzük a szabálytalanul megépített építmény helyzetét. Erre szolgálhat a fennmaradási engedélyezési eljárás . A hivatalos tájékoztatás szerint a tíz éven belül végzett jogszerűtlen építési tevékenység esetén fennmaradási engedély kérhető, ha annak jogszabályi feltételei fennállnak. A gyakorlatban érdemes a következő lépésekkel kezdeni: A kérelmet az illetékes építésügyi hatósághoz lehet benyújtani, elektronikusan az ÉTDR rendszerén keresztül is. Sokan hallottak arról, hogy tíz év után már nem lehet baj egy szabálytalan építkezésből. Ez azonban félrevezető leegyszerűsítés. A tízéves határidőnek valóban jelentősége van az építésügyi hatósági intézkedéseknél. Ez azonban nem jelenti azt, hogy egy régi, szabálytalan épület automatikusan jogszerűvé válik. A tíz évnél régebben jogszerűtlenül, de szakszerűen megépített építmények esetében bizonyos feltételekkel hatósági bizonyítvány kérhető a meglét igazolására. Ehhez az építés időpontját és az előírt műszaki feltételeket is igazolni kellhet.  A pontos eljárás ezért mindig az adott épület körülményeitől függ. Ha még csak tervezzük az építkezést, először a települési önkormányzatnál érdemes érdeklődni a helyi építési szabályzatról. A főépítészi iroda segíthet tisztázni a telekre vonatkozó előírásokat. Az építési engedélyezés, az egyszerű bejelentés és a fennmaradási engedélyezés ügyében a területileg illetékes kormányhivatal építésügyi hatósága jár el. Az elektronikus ügyintézésre az  ÉTDR felülete  szolgál. A helyi településképi előírások miatt bizonyos esetekben az önkormányzatnál is szükség lehet külön eljárásra. Az építési engedély nélkül büntetés tehát csak az egyik lehetséges következmény. A nagyobb veszteség akkor jelentkezhet, ha a szabálytalan épületet át kell alakítani vagy el kell bontani. De az is sokba kerülhet, ha egy rendezetlen melléképület miatt elhúzódik az ingatlan eladása, vagy a vevő nem kapja meg a szükséges hitelt. Ezért még egy egyszerű kerti tároló vagy garázs megépítése előtt is érdemes ellenőrizni a helyi szabályokat. Néhány óra utánajárással később komoly kiadásokat előzhetünk meg.