● news.bsdnet.hu

Dr. Barta Ákos: Erre nem tudok teljesen egyértelmű választ adni, mert nem mondanám ki határozottan sem azt, hogy van lakhatási válság, sem azt, hogy nincs. Az biztos, hogy a bérleti díjak nagyon jelentős mértékben emelkedtek, az eladási árak pedig még ennél is nagyobbat nőttek az elmúlt években, vagyis a lakhatás egyre nagyobb terhet jelent a háztartásoknak. Ugyanakkor a piac működik, a lakások bérbemennek, van fizetőképes kereslet, és nem látjuk azt, hogy tömegesen állnának üresen a kiadásra szánt lakások azért, mert az emberek nem tudnák kifizetni őket. Inkább azt mondanám, hogy nagyon komoly lakhatási feszültségek vannak, amelyek bizonyos társadalmi csoportoknál már válságként jelennek meg, de piaci értelemben ez egy összetettebb helyzet. Ha a budapesti bérleti díjakat a jövedelmekhez viszonyítjuk, akkor jelenleg egy átlagos budapesti ingatlan bérleti díja nagyjából 260-270 ezer forint körül mozog, ami a budapesti mediánbérhez mérve sok esetben a jövedelem 40-50 százalékát is elviheti. Európai összehasonlításban általában azt látjuk, hogy a lakhatási költség a jövedelem 30-50 százaléka között mozog, tehát Budapest ennek a sávnak inkább a felső részében helyezkedik el, de nem feltétlenül lóg ki extrém módon. Az arány azonban önmagában nem mond el mindent, mert nagyon nem mindegy, hogy valaki kétmillió forintból fizet egymilliót lakhatásra, vagy egy jóval alacsonyabb magyar jövedelemből költ el 260-280 ezer forintot, hiszen a lakhatás után megmaradó összegből kell finanszírozni az élelmiszert, a közlekedést, a rezsit és minden egyéb megélhetési költséget. Pontosan. Ha pusztán százalékos arányokat nézünk, akkor könnyen arra juthatunk, hogy Budapest nincs sokkal rosszabb helyzetben, mint több más európai nagyváros, de ha azt vizsgáljuk, hogy a lakbér kifizetése után mennyi szabadon elkölthető jövedelem marad, akkor már sokkal nehezebb a helyzet. Egy magasabb jövedelmű nyugat-európai városban a lakhatás lehet arányaiban hasonlóan drága, de a lakhatáson kívüli életre maradó összeg még mindig lényegesen nagyobb lehet, mint Budapesten. Ezért mondom azt, hogy a lakhatási probléma nem értelmezhető önmagában a bérleti díjakból, hanem a bérekkel, az inflációval, a megélhetési költségekkel és a város gazdasági vonzerejével együtt kell nézni. Igen, Budapest nagyon erős vonzásközpont, és ez a bérleti piacon is folyamatos keresletet eredményez. Ha valaki Magyarországon karriert akar építeni, magasabb bért szeretne, vagy olyan munkalehetőségeket keres, amelyek vidéken kevésbé elérhetők, akkor nagyon gyakran Budapest felé indul. Emiatt a fővárosba folyamatosan érkeznek diákok, fiatal munkavállalók, pályakezdők, külföldiek, illetve olyanok is, akik vidékről költöznek fel jobb lehetőségek reményében. Amíg ez a keresleti nyomás fennmarad, addig a bérleti díjakra is lesz egy stabil támasz, még akkor is, ha közben sokan jogosan érzik úgy, hogy az árak már nagyon magasak. Önmagában nem. Az üresen álló lakások adóztatása elméletben alkalmas lehet arra, hogy a tulajdonosokat hasznosításra, bérbeadásra vagy eladásra ösztönözze, de ez csak akkor működik, ha a rendszer pontosan látja, melyik ingatlan valóban üres, és képes is ezt ellenőrizni. Budapesten a hivatalosan üresként nyilvántartott lakások száma nagyon magas, de ezek között sok olyan lehet, amely valójában ki van adva, csak a bérlő nincs bejelentve, vagy olyan, amely felújítás alatt áll, örökösödési vita tárgya, lakhatatlan, esetleg valamilyen jogi vagy műszaki okból nem használható. Én becslésként azt mondanám, hogy a ténylegesen üres, nem hasznosított lakások száma Budapesten inkább 60-90 ezer körül lehet, de ennek pontos meghatározása rendkívül nehéz. Azért, mert a statisztikai üresség és a valós üresség nem ugyanaz. Ha egy lakásba nincs senki bejelentve, az a nyilvántartásokban üresnek tűnhet, miközben lehet, hogy valójában bérlő lakik benne, csak nem jelentkezett be. Az is előfordulhat, hogy a lakást feketén adják ki, ezért sem a hatóság, sem a statisztika nem látja a tényleges használatot. Emellett vannak olyan ingatlanok, amelyeket a tulajdonos valóban nem hasznosít, mert spekulációs céllal tartja, későbbi felújításra vár, a gyerekének vette, vagy egyszerűen nincs kedve, ideje, pénze foglalkozni vele. Ha pedig bevezetünk egy adót, akkor rögtön megjelennek a kiskapuk is: bejelentkezik egy rokon, készül egy szívességi lakáshasználati szerződés, vagy papíron valamilyen használati jogviszony keletkezik, amit nagyon nehéz érdemben ellenőrizni. Ha csak az adót vezetnénk be, akkor nem támogatnám, mert szerintem a bérleti piac problémái ennél sokkal mélyebbek. Először a bérleti szerződések rendszerét, a bérlői és bérbeadói jogokat, az ellenőrzést, az adózást és a jogbiztonságot kellene egy átfogó reformban rendezni. Ma sok tulajdonos azért fél bérbe adni, mert ha problémás vagy nem fizető bérlő kerül az ingatlanba, akkor nagyon nehéz és hosszadalmas jogszerűen érvényesíteni az érdekeit. A birtokvédelem erősen védi a birtokon belül lévő bérlőt, a végrehajtási folyamat elhúzódhat, moratóriumok vannak, és a tulajdonos sokszor hónapokig vagy akár évekig nem jut hozzá ténylegesen a saját ingatlanához. Szerintem nem. Az adóztatás csak akkor lehetne legitim és hatékony, ha a legális bérbeadásért cserébe a tulajdonos és a bérlő is nagyobb biztonságot kapna. Például lehetne egy központilag szabályozott, bejelentett bérleti szerződéses rendszer, amely mindkét fél jogait világosan rögzíti, és amelyhez hatékonyabb jogérvényesítés kapcsolódik. Ha én tulajdonosként azt látom, hogy az adózásért cserébe gyorsabb, kiszámíthatóbb, biztonságosabb eljárás áll rendelkezésemre probléma esetén, akkor sokkal könnyebben fogadom el a legális működést. Ha viszont csak azt mondjuk, hogy fizess több adót, miközben semmilyen plusz jogbiztonságot nem kapsz, akkor nagyon sok tulajdonos megpróbálja majd elkerülni a szabályt. Rövid távon elképzelhető, hogy bizonyos tulajdonosok megpróbálnák áthárítani a többletköltséget a bérlőkre, különösen azok, akik eddig nem adóztak, és hirtelen megjelennének náluk a fizetendő terhek. Egy 260 ezer forintos bérleti díjnál, ha a tulajdonos a 10 százalékos költséghányad szerinti adózást választja, akkor a bérleti díj 90 százaléka után kell 15 százalék személyi jövedelemadót fizetnie, ami nagyjából a teljes bérleti díj 13,5 százaléka, vagyis körülbelül 35 ezer forint havonta. Ezt sokan megpróbálnák beépíteni az árba, de a piacnak van egy tűréshatára: ha túl magasra emelik a díjat, nem biztos, hogy találnak bérlőt. Hosszabb távon akár árleszorító hatása is lehetne, ha a ténylegesen üresen álló lakások jelentős része megjelenne a bérleti piacon. Ha a 60-90 ezer valóban üres lakásnak csak egy része is bérbeadásra kerülne, az érezhető kínálati többletet okozna, és a tulajdonosoknak jobban kellene versenyezniük a bérlőkért. Ez nem feltétlenül jelentene drámai árzuhanást, mert a lakások minősége, elhelyezkedése és állapota nagyon különböző lehet, de az árak emelkedését mérsékelhetné, bizonyos szegmensekben pedig csökkenést is hozhatna. Az Airbnb korlátozása növelheti a hosszú távú bérleti piac kínálatát, különösen azokban a belvárosi kerületekben, ahol korábban sok lakás működött rövid távú kiadásban. A VI. kerületben már most is látszik, hogy nőtt a kínálat, és kisebb árcsökkenés is megjelent, de nagyon óvatos lennék azzal, hogy ebből nagy piaci fordulatot olvassunk ki. Egyrészt az adatok értelmezése nem egyszerű, mert nem mindegy, hogy átlagot vagy mediánt nézünk, másrészt az Airbnb-lakások sokszor jobb állapotúak, jobban berendezettek, ezért amikor ezek megjelennek a hosszú távú piacon, torzíthatják az átlagárakat. Én nem számítok nagyon jelentős áresésre. Valószínű, hogy lesz további hatás, és elképzelhető, hogy a korábbi 290-300 ezer forintos szintről bizonyos lakástípusok 270-280 ezer forint környékére mozdulnak, de azt nem látom reálisnak, hogy egy jó állapotú, másfél szobás terézvárosi lakás hirtelen 150 ezer forintért legyen elérhető. Szerintem még 250 ezer forint alá sem nagyon fog beesni ez a kategória, mert a belvárosi elhelyezkedés, a kereslet és a lakások minősége továbbra is tartani fogja az árakat. Nem minden esetben. Egy rövid távú kiadásra optimalizált lakás lehet nagyon látványos, szépen fotózható és jó állapotú, de ez nem jelenti automatikusan azt, hogy hosszú távú életvitelszerű lakhatásra is ideális. Egy Airbnb-lakásban sokszor nincs elegendő tárolóhely, nincs úgy kialakítva a konyha, a gardrób vagy a mindennapi használathoz szükséges infrastruktúra, ahogy egy hosszú távú bérlő igényelné. Fényképen jól mutathat, de ha valaki egy évre költözik be, akkor már olyan kérdések is fontossá válnak, hogy hova teszi a téli kabátokat nyáron, hol tárolja a háztartási eszközöket, vagy mennyire élhető a lakás napi szinten. Az európai szabályozási környezet abba az irányba mozdul, hogy az önkormányzatok nagyobb mozgásteret kapjanak a rövid távú lakáskiadás korlátozásában, különösen akkor, ha a rövid távú kiadás a helyi lakhatási viszonyokat érdemben rontja. Ennek lényege szerintem nem feltétlenül az, hogy minden magántulajdonos lakását automatikusan korlátozzák, hanem inkább az, hogy ha egy városrész vagy kerület szabályozni akarja az intézményes, üzletszerű, több lakást érintő rövid távú kiadást, akkor azt jogilag stabilabban megtehesse. Barcelona, New York vagy több európai nagyváros példája is azt mutatja, hogy a tömeges rövid távú kiadás valóban komoly lakhatási és városszerkezeti problémákat tud okozni. Fontos és hasznos lehet, de önmagában nem fogja megváltani a piacot. Ha a rendelkezésre álló forrásból kizárólag állami beruházásban épülnének bérlakások, akkor éves szinten nagyjából 1000-2000 új lakásról beszélhetnénk, ami önmagában nem elhanyagolható, de a teljes budapesti bérleti piachoz képest nem óriási szám. Ha nagyjából százezer lakás van bérbe adva, és ehhez évente hozzáadunk ezer vagy kétezer új lakást, az nem fogja alapjaiban átalakítani az árakat. Az már érdekesebb kérdés, mert ha az állami forrás nem közvetlenül az építés teljes finanszírozására menne, hanem például támogatási elemként jelenne meg, akkor ugyanabból a pénzből több lakás is épülhetne. Ha egy befektető mondjuk 20 százalék támogatást kapna egy hosszú távú bérbeadási konstrukcióhoz, akkor elméletileg az évi ezer lakásból akár ötezer is lehetne. Ez már jelentősebb szám, de még mindig nem biztos, hogy felforgatná a piacot. Ráadásul azt is látni kell, hogy az intézményi befektető nem szociális alapon fog dönteni, hanem hozamot néz, vagyis olyan támogatási szintet kellene kialakítani, amely mellett számára is megéri lakásokat építeni és hosszú távon bérbe adni. Ha intézményi befektetőket vonunk be, akkor ez már önmagában nehezen lesz klasszikus szociális bérlakásprogram, mert a befektetőnek meg kell térülnie. Természetesen az állam támogathatja az építést, támogathatja a bérleti díjat, vagy vállalhat valamilyen garanciát, de minden ilyen elem a rendelkezésre álló keretből vesz el forrást. Minél több támogatást adunk egy lakásra, annál kevesebb lakást lehet összesen létrehozni. Ezért nagyon fontos lesz, hogy a program pontos feltételei hogyan alakulnak, mely városokra koncentrál, mekkora lesz benne az állami és a piaci szereplők aránya, és valóban megjelennek-e mellette azok a befektetők, akik nélkül a volumen korlátozott maradna. Az eladási és a bérleti piacon is inkább oldalazást látok, vagyis nem számítok sem nagy árrobbanásra, sem jelentős árzuhanásra. Az MNB publikációi szerint Budapesten jelentős, 20 százalék körüli felülárazás van, de ebből nem következik automatikusan az, hogy az árak hirtelen esni fognak. Sokkal valószínűbbnek tartom, hogy a nominális árak egy ideig plusz-mínusz kis mértékben ingadoznak, esetleg lassan emelkednek, miközben a reálérték és a nominális árszint közelebb kerül egymáshoz. A magyar lakáspiacon korábban sem volt jellemző a hirtelen nagy nominális áresés, még a 2008-as válság után is több év alatt ment végbe a korrekció. Szerintem ma már sokkal kevésbé vonzó, mint néhány évvel ezelőtt. Ha egy lakást bérbe adunk, akkor a bruttó hozam jelenleg nagyjából 4 százalék körül mozoghat, de ebből adózni kell, számolni kell üresen állással, amortizációval, felújítással, festéssel, kisebb-nagyobb karbantartásokkal és bérlői kockázattal is. Mire mindezt levonjuk, jó esetben 2-3 százalék nettó hozam marad, ami önmagában nem túl vonzó, különösen úgy, hogy a piacon vannak ennél egyszerűbb, likvidebb és sok esetben kisebb kockázatú befektetési lehetőségek. Nem, ha most lenne 80-100 millió forintom, biztosan nem ingatlant vennék belőle. Nem azért, mert azt gondolom, hogy az ingatlan értéktelen vagy rossz eszközosztály, hanem azért, mert a jelenlegi árszintek mellett a bérbeadási hozam alacsony, a kockázatok és a költségek viszont érdemiek. Az elmúlt években az ingatlanbefektetések hozamának jelentős része nem a bérleti díjból, hanem az áremelkedésből jött, de nem látom biztosítottnak, hogy ez a következő években is ugyanilyen mértékben folytatódik. Rövid távon nem várok nagy áresést, de azt sem gondolom, hogy a bérleti díjak a korábbi ütemben tudnának tovább emelkedni. A kereslet erős marad, mert Budapest továbbra is vonzza a munkavállalókat, diákokat és külföldieket, ugyanakkor a bérlők fizetőképességének is van határa. Az Airbnb-korlátozások, az esetleges üreslakás-adó és a bérlakásépítési programok mind hatással lehetnek a piacra, de ezek közül egyik sem tűnik olyan azonnali, önmagában mindent eldöntő beavatkozásnak, amely rövid időn belül radikálisan átalakítaná az árakat. Egy komplex reformra lenne szükség, amely egyszerre kezeli a kínálati oldalt, a bérleti piac jogi kereteit, az adózást, az ellenőrzést és a jogbiztonságot. Több új lakásra lenne szükség, különösen ott, ahol valódi kereslet van; ösztönözni kellene a ténylegesen üres lakások hasznosítását; biztonságosabbá és átláthatóbbá kellene tenni a bérbeadást; és olyan rendszert kellene kialakítani, amelyben a legális működés nemcsak kötelezettséget, hanem valódi előnyt is jelent. Egyetlen adó, tiltás vagy támogatási program nem fogja megoldani a budapesti lakhatási problémákat, mert ezek évek alatt felhalmozódott, egymással összefüggő piaci és szabályozási feszültségek. A cég, az Alberlet.hu 2008-ban indult, én 2016 óta dolgozom itt, 2018-tól vagyok ügyvezető, azóta pedig résztulajdonos is lettem. Mi alapvetően a bérbeadási piacra koncentrálunk, és ha a volumeneket nézzük, akkor Budapesten toronymagasan a legnagyobb bérbeadással foglalkozó irodának számítunk. A következő szereplőkhöz képest nagyjából két és fél-háromszoros méretben dolgozunk, ami azt jelenti, hogy nagyon sok lakást, bérlőt, tulajdonost és tranzakciót látunk napi szinten, ezért elég pontos képünk van arról, hogyan működik a budapesti albérletpiac a gyakorlatban. Ez valamennyire fluktuál, de általában 17 és 25 fő között mozog a referensek száma. Van egy olyan alsó réteg, ahol természetesen nagyobb a mozgás, hiszen az ingatlanközvetítés nem mindenkinek való, ugyanakkor nálunk van egy nagyon erős mag is: több kolléga több mint tíz éve dolgozik a cégnél, sőt olyan is van, aki a 2008-as alapítás óta velünk van. Emiatt azt mondanám, hogy bár a szakmában eleve magas a fluktuáció, nálunk ez kezelhetőbb, mert nem tömegesen veszünk fel embereket, hanem kisebb létszámmal indulunk el, és inkább abban hiszünk, hogy akiket kiválasztunk, azokkal hosszabb távon is lehet építkezni. Az egyik fő ok az, hogy nagyon alacsony a piacra lépési korlát. Gyakorlatilag bárki eldöntheti, hogy holnaptól ingatlanos lesz, és bár létezik képzés, illetve végzettség, a rendszer nem elég szigorú ahhoz, hogy valódi szakmai szűrőként működjön. Emellett az ingatlanközvetítés nagyon erősen salesalapú munka, ahol nincs garantált siker, nincs azonnali stabilitás, és aki nem szereti az ügyfelezést, a folyamatos bizonytalanságot, a sok visszautasítást és a versenyhelyzetet, az elég gyorsan lemorzsolódik. Aki viszont megtalálja benne az örömöt, annak hosszú távon is nagyon izgalmas szakma lehet. Képek: Gosztola Judit