● news.bsdnet.hu

– A WING aktív szerepet játszik a lengyel bérlakáspiacon. Hogyan működik ott az intézményi bérlakás-rendszer, melyek a legfontosabb jellemzői? – Először érdemes tisztázni, hogy mi is az intézményi bérlakásrendszer, mert háromféle bérlakástípusról beszélhetünk, és ezek nagyon különböznek egymástól. Az egyik a magánszemélytől bérelt lakás, amit itthon szinte mindenki ismer: egy magánbefektető kiadja a lakását, a feltételek alkuképesek, a szerződéses biztonság esetleges. A másik a szociális vagy támogatott bérlakás, amelyet az állam vagy az önkormányzat biztosít jövedelemhatárhoz kötve. A harmadik pedig az intézményi bérlakás, ahol egy professzionális szereplő fejleszt, tart tulajdonban és üzemeltet több száz lakást egy épületben egységes standardok szerint. – Mi most koncentráljunk a harmadik típusra, amelyet Magyarországon is tervez a kormány. Itt melyek a legfontosabb tények? – Lengyelországban a bérlakáskínálatnak mindössze két százaléka van professzionális, intézményi kézben, miközben az országban a becslések szerint 1,5-2 millió lakás hiányzik, ebből mintegy félmillió a hat legnagyobb városban. Az intézményi bérbeadásra itt külön szerződéstípus létezik, amelyet közjegyzői okiratba kell foglalni. Ennek a többletlépésnek megvan az ára, cserébe viszont mindkét fél kiszámíthatóbb helyzetbe kerül. A magyar és lengyel piac közötti különbség kialakulásában annak is szerepe volt, hogy Lengyelországban az uniós csatlakozás időszakában célzott adó- és finanszírozási kedvezmények ösztönözték a piaci alapú bérlakás-fejlesztéseket. Ez alakította ki azt az erős intézményi befektetői kört, amely ma a piac motorja. – Önök korábban azt nyilatkozták, hogy az intézményi bérlakásmodell mára a közép-kelet-európai ingatlanpiac egyik legdinamikusabban fejlődő és hosszú távon fenntartható szegmensévé vált. Mi a siker háttere? Milyen gazdasági és társadalmi okokat említhetünk meg? – Több folyamat találkozása hozta létre ezt a piacot. Az első a lakhatás objektív állapota. Lengyelországban a lakosság körülbelül 87 százaléka saját tulajdonú lakásban él, ami jóval az uniós átlag felett van. Elsőre ez jól hangzik, a másik oldalról nézve viszont a lengyel lakosság kétszer akkora arányban él túlzsúfolt lakásban, mint az uniós átlag. Vagyis sokan tulajdonolnak, de szűkösen élnek. A második a demográfia és az életmód. Jellemző a városokba áramlás, és egyre több fiatal halasztja tudatosan a lakásvásárlást, mert a bérlés rugalmasságot ad. Lengyelországban több mint 1,2 millió hallgató tanul, korszerű, professzionálisan üzemeltetett hallgatói szállásból viszont továbbra is kevés van. Erre az igényre válaszol az Echo Investment részvételével létrehozott StudentSpace platform, amely modern, energiahatékony szállásokat fejleszt a legfontosabb lengyel egyetemi városokban. A harmadik pedig egy sajátos helyzetű, széles középréteg jelenléte: azok, akiknek a jövedelme már meghaladja a szociális bérlakásra való jogosultság határát, de saját lakás vásárlásához még nem elegendő. A magas kamatszint és az önerőigény miatt sokuknál a havi törlesztőrészlet meghaladná a bérleti díjat. Számukra az intézményi bérlakás nem kényszermegoldás, hanem racionális választás. – Hogyan jön ki a matek, vagyis hogyan lehet összeegyeztetni a fejlesztők profitelvárását, hozamigényeit és a bérlők számára a megfizethetőséget? – Ez a szegmens legizgalmasabb kérdése, és a válasz első felében nem a bérlőknél, hanem a befektetőknél kell keresni a magyarázatot. A közép-európai hozamszintek érdemben magasabbak, mint a nyugat-európaiak. A régióban 5,5 százalék körüli hozamokról beszélünk, míg Nyugat-Európában jellemzően 3,5–4 százalékról. De fontos tényező a méretgazdaságosság és a standardizálás is. Egy ilyen fejlesztés jellemzően 200-600 lakásból áll egy épületben, egységes belsőépítészettel, ugyanazoktól a beszállítóktól rendelt konyhákkal, fürdőszobákkal, bútorokkal. Amikor a fejlesztő négy-öt előre meghatározott konyhaszín és burkolatkombináció közül választ, az egészen máshogy alakítja a beszerzési és a későbbi karbantartási költséget, mint amikor egy magánbefektető egyetlen lakást szerel fel. – Miért jobb ez a bérlőnek, mintha magánszemélytől venné ki a lakást? – A bérlő oldaláról nemcsak a bérleti díjat, hanem a teljes lakhatási költséget érdemes vizsgálni. A lengyel nagyvárosokban a bérleti díj a háztartások jövedelmének nagyjából harmadát teszi ki, ami nemzetközi összevetésben nem kirívó. Ehhez hozzájön, hogy egy új, energiahatékony épületben a rezsi érdemben alacsonyabb, a lakás bútorozott, tehát nincs egyszeri berendezési költség, és nem kell váratlan javításokra készülni. A teljes lakhatási költséget nézve az intézményi bérlakás gyakran jobb ár-érték arányú, mint egy régi magánlakás. – Az is fontos kérdés, hogy a fejlesztőknek hogyan éri meg a beruházás nyomán létrejött bérlakás-rendszert üzemeltetni? Vannak-e e tekintetben sarokszámok, amelyeket megoszthatunk a nagyérdeművel? – Egy bérlakásüzletben leegyszerűsítve két dolgon áll vagy bukik a megtérülés, és mindkettő máshogy működik, mint egy hagyományos lakásfejlesztésnél. Az első a bevétel folyamatossága. Egy eladásra épített lakóprojektnél a fejlesztő egyszer realizálja a hasznot, aztán kilép. A bérlakásoknál a bevétel évtizedeken keresztül termeli vissza a befektetett tőkét. A bérbeadottság a legfontosabb mutató: a stabil, tehát a felfutási szakaszon már túllévő Resi4Rent-portfóliónkban ez 98 százalék felett van. Ez a lokáció, a minőség és a professzionális üzemeltetés együttes eredménye. A második, amit a legtöbben kihagynak a számításból, a kilépés lehetősége. Egy jól működő, stabilan bérbeadott portfólió ugyanis nemcsak bérleti díjat termel, hanem önálló befektetési termékké válik, amely a befektetők számára vonzó. A mi esetünkben például ez konkrétan azt jelentette, hogy amikor 2025 nyarán megállapodtunk a TAG Immobilien csoporthoz tartozó Vantage Developmenttel a portfólió több mint felének értékesítéséről, az ügylet 5322 lakást és 2,4 milliárd zlotyt, mintegy 575 millió eurót érintett. Ez a lengyel lakáspiac történetének eddigi legnagyobb tranzakciója. – Magyarországon mi a helyzet? – Magyarországon ez a kilépési lehetőség ma még nem létezik: nincs olyan intézményi vevői kör, amely átvenne egy kész portfóliót. Ez azonban csak az egyik hiányzó elem. Ugyanígy hiányoznak a megfelelő jogi és szabályozási keretek, a hosszú távú finanszírozási konstrukciók, az elérhető fejlesztési területek, és a bérlést valódi alternatívaként kezelő társadalmi szemlélet is. Ezek együtt magyarázzák, miért nem indult el eddig itthon ez a szegmens. – Vitézy Dávid nemrég bejelentette a Wekerle Lakásépítési Programot, amelyet az ígéretek szerint év végéig dolgoznak ki. Azonban idáig nem létezett intézményesített bérlakás-rendszer Magyarországon. Milyen jogi és pénzügyi feltételrendszert kellene kiépíteni, hogy ez nálunk is sikeresen meghonosodjon? – Nagyon fontos, hogy több feltételnek kell egyszerre megfelelni. Minden a telekkel kezdődik, mert Budapesten ez viszi el a legtöbbet: a telekár önmagában 250-300 ezer forintot jelent négyzetméterenként az értékesíthető területre vetítve. Ezen állami és önkormányzati területek célzott felszabadításával, kedvezményes földhasználati konstrukciókkal és gyorsított engedélyezéssel lehetne enyhíteni. Ha a telek adott, jön a finanszírozás kérdése. Intézményi tőke csak oda megy, ahol tíz-húsz éves horizonton tervezhető a megtérülés, ehhez pedig hosszú távú, kedvezményes konstrukciók kellenek. Ide tartozik egy konkrét, sokszor elfelejtett tétel is: a magánszemélyek lakáskiadása jellemzően áfamentes, míg egy intézményi konstrukcióban a bérbeadás akár 27 százalékos áfa alá is eshet. Ez torzítja a versenyt a kettő között, és önmagában elég ahhoz, hogy egy projekt ne legyen életképes. A finanszírozás viszont csak akkor működik, ha van mögötte stabil jogi keret. – De hogyan lennénk képesek egy vadonatúj konstrukciót meghonosítani, amely teljesen idegen a helyi szokásokat tekintve, ráadásul a lakástulajdon egyfajta életcélként is funkcionál Magyarországon? – Itthon szemléletváltásra is szükség van, hiszen a lakosság több mint 90 százaléka saját tulajdonú lakásban él, a tulajdonközpontú gondolkodás mélyen gyökerezik. A városi mobilitás, a fiatalabb generációk életmódváltozása és a vállalati oldalról érkező igények azonban fokozatosan erősítik a bérlakások szerepét. Mindez ugyanakkor csak a szereplők együttműködésével valósítható meg. Egy működőképes intézményi bérlakásmodell csak akkor jöhet létre, ha a döntéshozók, a telektulajdonosok, a finanszírozók és a fejlesztők közösen alakítják ki a feltételeit. A WING ehhez nemcsak a lengyel és a német tapasztalatával tud hozzájárulni. Magyarországon a LIVING márkával tizenegy lakóprojektben több mint 2300 lakás fejlesztését indítottuk el, ebből közel 1500-at már át is adtunk. Vagyis a hazai lakásfejlesztési tudás megvan, a bérlakás-üzemeltetési tapasztalat pedig a régiós működésünkből jön. Ez a kombináció kevés szereplőnél áll rendelkezésre. – De itt is meghatározó tényező a matek. Az Otthon Start másfél milliós négyzetméterár-határértéke Budapesten például nehezen volt tartható, hiszen a fejlesztők számára többek között a parkolóépítés és az említett telekvásárlás jelentős terhet jelentett. De hogyan lehetne olyan konstrukciót kidolgozni, hogy megérje a fejlesztőnek, és a bérlő a jelenlegi piaci ár alatt tudjon bérelni lakást? – Erre van egy friss és nagyon konkrét példa. Vitézy Dávid a Wekerle-terv bejelentésekor egy varsói, 205 lakásos bérlakásfejlesztést nézett meg. Fontos, hogy ez nem a piaci alapú intézményi szegmensbe tartozik, hanem a támogatott bérlakás kategóriájába, vagyis más, mint amiben mi dolgozunk. Éppen ezért viszont jól mutatja, milyen eszközökkel lehet a bérleti díjat a piaci szint alá vinni. Abban a projektben a telket az önkormányzat biztosította, a beruházás költségének több mint harmada vissza nem térítendő állami támogatás volt, a fennmaradó részt pedig kedvezményes hitel és az önkormányzati lakáscég finanszírozta. Emellett a parkolási arány fél férőhely per lakás. Magyarországon a szabályozás jellemzően minden lakáshoz legalább egy parkolóhelyet ír elő, ami a miniszter szerint 10-15 millió forinttal drágítja egy lakás építését. Ez egy bérlakásprojektnél különösen fájó, mert a városi bérlők jelentős része nem autózik. Lengyelországban egyébként részben éppen ezért fejlődött a piac nagy része kereskedelmi övezeti besorolású területeken, ahol alacsonyabb a kötelező parkolószám. – Végül a lényeg: mennyi az annyi? – Egy 50 négyzetméteres lakás bérleti díja 125-140 ezer forint körül alakul, jóval a piaci ár alatt, a bérlőkör pedig jövedelemhatárhoz kötött. Ez jól mutatja, hogy a megfizethetőség nem egyetlen eszközön múlik, hanem három dolog együttes hatásán: a telek árán, a parkolási kötelezettségen és a finanszírozás költségén. Ha ebből a háromból kettőt kezelni tud az állam vagy az önkormányzat, a harmadikat a piac már meg tudja oldani. A WING-nél várjuk a Wekerle Sándor Lakásépítési Program részleteit, és ha megszületnek az ágazat működését lehetővé tevő világos keretek, készen állunk arra, hogy Magyarországon is aktívan részt vegyünk az intézményi bérlakáspiac fejlesztésében. Megosztom